Locations aux Canaries : une flambée des prix sans précédent

Une prime d’entrée record qui dope le marché

Les logements qui entrent sur le marché locatif, qu’ils soient hérités ou récemment rénovés, sont un moteur de la flambée des prix que connaît l’Espagne depuis plusieurs années. Selon un rapport de la Banque d’Espagne, ces biens sont proposés avec des loyers supérieurs de 16,6 % à ceux des logements déjà en location. Ce phénomène, baptisé « prime d’entrée », n’est pas nouveau, mais il a pris une ampleur inédite : en seulement quatre ans, cet écart est passé de 6,2 % à 16,6 %.

Cette envolée s’explique par une pression de la demande telle que les propriétaires sont certains de trouver preneur, quel que soit le prix. Les Canaries n’échappent pas à cette tendance et figurent même parmi les régions les plus touchées.

55 mois de hausse continue aux Canaries

L’archipel enregistre désormais 55 mois consécutifs d’augmentation du prix des loyers, et se maintient parmi les communautés autonomes les plus chères d’Espagne. Selon la Banque d’Espagne, la réduction de l’offre combinée à une demande toujours plus forte permet aux propriétaires de maximiser leurs profits, alimentant ainsi une spirale inflationniste.

Les Canaries sont ainsi parmi les marchés les plus affectés, que ce soit pour la location ou l’achat, selon les indices publiés par le portail immobilier Fotocasa. Le marché y est particulièrement tendu, car l’offre se raréfie.

Pour expliquer cette « prime d’entrée », la Banque d’Espagne pointe du doigt la structure même du marché. En effet, 76 % des propriétaires bailleurs en Espagne ne possèdent qu’un seul logement locatif, et 15 % en ont deux. Ensemble, ces petits propriétaires contrôlent près de 73 % du parc locatif. Ce sont donc leurs décisions individuelles, et non celles des grands propriétaires, qui influencent le plus l’évolution des loyers. Paradoxalement, ce sont pourtant les grands propriétaires qui bénéficient le plus de cette dynamique collective.

Le rapport note également que, pendant des années, de nombreux propriétaires ont hésité à mettre leurs biens en location par peur des impayés, des squats ou des dégradations. Mais la hausse continue des loyers a fini par compenser ces risques. Ainsi, la rentabilité annuelle (cumulant loyers et plus-value immobilière) a atteint 9,5 % entre 2020 et 2024, attirant chaque année environ 95 000 nouveaux logements sur le marché locatif espagnol.

Aux Canaries, cette tendance se vérifie dans tous les secteurs. En mai dernier, le prix moyen du loyer atteignait 16,28 euros par mètre carré et par mois, soit une augmentation de 8 % sur un an. Ce niveau place l’archipel au cinquième rang des régions les plus chères, derrière Madrid, la Catalogne, les Baléares et le Pays basque.

Les deux provinces ne montrent pas de différences majeures : Santa Cruz de Tenerife affiche une hausse annuelle de 9 % (16,17 €/m²), tandis que Las Palmas atteint 16,42 €/m², en hausse de 7,3 %. Sur un mois, le loyer a encore augmenté de 2,3 % en mai, confirmant la pression persistante.

L’augmentation est généralisée dans toutes les communes analysées par Fotocasa sur la dernière année. Telde arrive en tête avec une hausse de 21,8 %, suivie de Candelaria (+14,9 %) et de Puerto de la Cruz (+14,5 %). Côté prix, San Bartolomé de Tirajana reste la commune la plus chère avec un loyer moyen de 21,69 €/m² par mois. À l’opposé, La Orotava se distingue comme la plus abordable.

Les portails Fotocasa et Idealista s’accordent à placer les Canaries parmi les communautés aux loyers les plus élevés, avec une tendance de croissance soutenue, bien que le rythme de la hausse soit plus modéré qu’au plus fort de la crise du marché. Toutefois, les prix restent à des niveaux record, consolidant un contexte de forte pression de la demande.

Dans son rapport, la Banque d’Espagne livre une dernière analyse : la forte rentabilité obtenue par les propriétaires est l’un des principaux moteurs de l’arrivée de nouveaux logements sur le marché locatif. Elle met en garde : les politiques de plafonnement des loyers pourraient réduire cette incitation économique et freiner la croissance de l’offre disponible. Un signal fort qui interroge sur l’efficacité des mesures actuellement en débat.

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