Synthèse réalisée avec l’aide d’une intelligence artificielle à partir d’informations en espagnol. Source sous l’article.
Une crise du logement qui s’aggrave aux Canaries
L’affaire de Maricarmen, cette personne âgée tout juste expulsée à Madrid par un fonds vautour, a été la goutte d’eau qui a fait déborder le vase de la crise du logement que traverse l’ensemble du pays. Elle a déclenché un campement improvisé dans la capitale espagnole, réclamant une loi protégeant les personnes face aux spéculateurs immobiliers et faisant primer le droit à un toit sur les intérêts économiques des entreprises et des particuliers.
Les îles Canaries n’échappent pas à ce phénomène. L’archipel figure même parmi les communautés autonomes où l’accès au logement pose le plus de problèmes, en raison de plusieurs facteurs convergents : les salaires les plus bas du pays, des niveaux records de tourisme entraînant une augmentation exponentielle des logements dédiés à la location saisonnière, et une flambée incontrôlée des prix immobiliers, avec plus de 30 % d’acheteurs d’origine étrangère et un prix au mètre carré urbain parmi les plus élevés d’Espagne.
Une loi régionale qui mise tout sur la construction
Face à cette situation, le gouvernement régional, issu de la coalition entre Coalición Canaria et le Parti populaire, a déclaré l’urgence habitationale en début de législature. Fort de cet argument, il a élaboré et adopté une nouvelle loi régionale sur le logement visant à atténuer les difficultés d’accès à un logement à prix abordable. La formule retenue : construire plus et plus vite. Le gouvernement canarien part du principe qu’il suffit d’augmenter l’offre pour faire baisser les prix.
C’est pourquoi la loi n’inclut aucune mesure spécifique pour contenir les prix, contrer la spéculation ou empêcher les grands propriétaires d’accaparer des biens immobiliers. Les dispositions du texte se limitent à accélérer les démarches bureaucratiques et les permis de construire, avec moins de contrôles, tout en légalisant les changements d’usage des sols. Des terrains destinés à des équipements publics, comme les centres de santé ou les parcs, peuvent ainsi être reconvertis pour y ériger des immeubles.
Résultat : pour l’heure, la crise dans l’archipel, loin de se résorber, ne cesse de s’aggraver. Les constructeurs ont salué la nouvelle loi, mais les prix continuent de grimper. Le gouvernement régional impute la responsabilité à la loi nationale sur le logement, mais il faut rappeler qu’elle n’est ni appliquée ni n’a jamais été appliquée dans les îles.
Un problème d’accès, pas de pénurie de logements
Comme l’ont souligné certains experts et répété l’opposition parlementaire, le problème du logement aux Canaries ne réside pas dans un manque de constructions, mais dans les difficultés économiques pour y accéder. On estime d’ailleurs que l’archipel compte plus de 200 000 logements vacants en dehors du marché. La loi canarienne ne prévoit aucune mesure pour inciter ces propriétés à revenir sur le marché.
Qu’en est-il alors des zones tendues aux Canaries ? La réponse est simple : aucune zone tendue n’est reconnue dans l’archipel. Non pas parce que les critères ne sont pas remplis, mais parce que le gouvernement canarien n’a accepté aucune demande en ce sens, refusant d’appliquer la loi nationale sur le logement dans les îles. Selon cette loi, c’est la commune qui doit solliciter la déclaration auprès du gouvernement régional, ce dernier ayant la compétence pour la prononcer.
Des demandes bloquées par le gouvernement régional
Jusqu’à présent, seules trois communes ont déposé une demande formelle : Las Palmas de Gran Canaria, Granadilla (alors gouvernée par le PSOE) et Adeje. Mais le gouvernement canarien n’a accepté aucune de ces requêtes. D’autres municipalités, comme Santa Cruz de Tenerife, San Bartolomé de Tirajana, La Orotava et Los Llanos de Aridane, ont timidement envisagé d’étudier une éventuelle demande, mais l’affaire en est restée là et aucune n’a franchi le pas. D’autres encore l’ont directement rejetée lors de leurs conseils municipaux, à l’image de La Laguna ou Los Llanos de Aridane.
Le cas le plus frappant est celui de Las Palmas de Gran Canaria. La mairie avait adressé une demande formelle au gouvernement CC-PP dès 2024 pour qu’il réalise les rapports nécessaires afin de déterminer si les critères étaient remplis. L’exécutif régional a répondu que ces rapports incombaient à la municipalité. Celle-ci les a réalisés et transmis, mais le gouvernement a de nouveau opposé des réponses évasives. Selon la mairie, des rapports non obligatoires au regard de la loi lui ont été réclamés dans le seul but de retarder le processus. Résultat : deux ans après le début de la procédure, le gouvernement canarien n’a toujours déclaré aucune zone tendue dans l’archipel.
Au moins dix communes éligibles
Compte tenu des critères de la loi, au moins dix communes de l’archipel (San Bartolomé de Tirajana, Adeje, Mogán, Arona, San Miguel de Abona, La Oliva, Antigua, Arico, Puerto de la Cruz et Granadilla de Abona) pourraient être déclarées zones tendues. Toutes sont des communes touristiques. Dans les quatre villes les plus peuplées des Canaries — Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, San Cristóbal de La Laguna et Telde —, certains quartiers seraient également classés comme tendus en matière de location. Dans la commune canarienne qui accueille le plus de touristes, San Bartolomé de Tirajana, deux de ses quatre districts recevraient aussi cette qualification.
Et la future loi européenne sur le logement abordable ?
Ces constats concernent la loi nationale sur le logement, mais qu’en est-il de la loi sur le logement abordable préparée par l’Union européenne ? Selon les critères présentés il y a à peine deux semaines, la majorité des communes les plus peuplées des Canaries rempliraient également les conditions pour être considérées comme zones tendues. Ce texte, qui doit encore être approuvé par le Parlement européen et le Conseil de l’UE, définit comme zone tendue les territoires où le prix moyen d’un logement équivaut à au moins huit années de revenu moyen des habitants. Cette proportion entre prix et revenu doit en outre avoir augmenté au cours de la dernière décennie. Ce dernier critère n’aurait toutefois pas à être démontré si l’effort pour acheter un logement équivaut à dix années de revenu ou plus.
La conclusion, après analyse par Canarias Ahora des données du Conseil général du notariat et de l’Institut national de la statistique (INE) entre 2015 et 2023, est que 26 des 30 communes les plus peuplées des Canaries pourraient être déclarées zones tendues avec la future loi communautaire.
Adeje, la zone la plus sous pression de l’archipel
La démarcation la plus tendue est Adeje, dans le sud de Tenerife, où cohabitent le tourisme de luxe et le plus grand bidonville de tout l’archipel. En 2023, dernière année avec des données actualisées de revenu moyen, l’effort pour acheter un logement équivalait à 24,57 années de salaire. Vient ensuite Guía de Isora, également dans le sud de Tenerife, avec 24,32 années de revenu nécessaires. Puis San Miguel de Abona (18,02), toujours dans le sud de Tenerife ; Mogán (17,28), dans le sud de Gran Canaria, et Tías (17,27), à Lanzarote.
Les quatre villes des Canaries de plus de 100 000 habitants rempliraient elles aussi les critères pour être déclarées zones tendues. À Las Palmas de Gran Canaria, le prix d’un logement équivaut à 10,75 années de salaire ; à Santa Cruz de Tenerife, à 12,32. À La Laguna et Telde, l’effort atteint respectivement 12,55 et 10,46 années.
Ce que changeraient les zones tendues
Avec la loi nationale, dans une zone tendue, l’IPC ne sert plus de référence pour la hausse des loyers : un plafond est instauré et les prix sont régulés, que les biens appartiennent à de grands propriétaires (cinq logements ou plus) ou à de petits propriétaires, tant pour les contrats de biens déjà sur le marché locatif que pour les nouveaux contrats. Ces plafonds dépendent du type de contrat et de propriété, en tenant compte du loyer précédent en vigueur pour les petits propriétaires et via l’application de l’indice de référence des prix pour les grands propriétaires.
Avec la future loi européenne, en cas d’obtention de la déclaration de zone tendue, les municipalités pourraient imposer des restrictions aux locations saisonnières qui ne constituent pas la résidence habituelle du propriétaire. Elles pourraient limiter l’achat ou l’usage de biens à des fins non résidentielles, pénaliser fiscalement les logements vides ou exiger des déclarations préalables d’usage avant l’achat. Ces restrictions ne s’appliqueraient qu’aux propriétés acquises après l’entrée en vigueur de la loi, sans effet rétroactif.
Bruxelles pointe du doigt les destinations touristiques
Parmi les arguments de Bruxelles pour promouvoir cette loi figure le constat qu’entre 2013 et 2024, le prix moyen du logement dans l’UE a augmenté de près de 60 %, tandis que le revenu des ménages n’a progressé que de 40 %. Cette situation touche particulièrement les ménages à revenus faibles et moyens, les jeunes et les travailleurs essentiels (comme les enseignants, le personnel soignant ou les secouristes) ainsi que les saisonniers, qui ne peuvent plus se permettre de vivre dans les communes où ils travaillent.
La proposition européenne met directement l’accent sur les Canaries : elle identifie les îles et les destinations touristiques comme les zones présentant les plus grands déséquilibres en la matière. Elle souligne que la rareté du foncier dans ces territoires empêche l’offre de logements de réagir rapidement face à la hausse de la demande. Elle rappelle également l’impact de la location saisonnière, qui représente un pourcentage élevé du parc résidentiel dans ces zones.
Et tandis que toute l’Europe débat des zones tendues, aux Canaries, le gouvernement de CC-PP continue d’éluder le sujet en misant tout sur la construction.
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