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Canaries : championnes d’Espagne de la concentration immobilière privée

Dans l’archipel des Canaries, 20,59% des logements disponibles sont entre les mains de grands propriétaires, selon le dernier rapport de l’association Provivienda. Ce pourcentage, le plus élevé à l’échelle nationale, dépasse celui de Madrid (15,74%) ou de Barcelone (15,17%). Il illustre la situation de plus de 68 341 maisons sur les 331 915 que l’analyse recense comme disponibles pour « faire partie de l’offre – tant en location qu’en vente – de logement à un moment donné ». L’étude s’inscrit dans le contexte d’une urgence nationale du logement, qui met en lumière un déficit d’offre et une demande accumulée qui, loin de ralentir, ne cesse d’augmenter.

Des « méga-teneurs » bien plus puissants que la loi ne le définit

En réalité, le terme correct dans l’Archipel serait celui de « méga-teneurs ». Au sens de la loi espagnole 12/2023 sur le droit au logement, est considéré comme « grand propriétaire » toute personne physique ou morale titulaire de plus de 10 biens immobiliers urbains à usage résidentiel. Or, dans le cas des îles Canaries, tous ces grands propriétaires possèdent plus de 50 maisons. Cette situation se traduit par un scénario compliqué pour les administrations publiques, qui peinent à intervenir pour contrôler l’accès à ces logements à des prix abordables. En effet, sur la base des données recueillies par Provivienda, le secteur public ne contrôle que 4,8% du parc résidentiel disponible.

Un frein à l’accès à la propriété pour les familles

Le chiffre de 20,59% révèle surtout un scénario où il est de plus en plus difficile pour les familles d’acquérir un logement. « Cela fait 17 ans qu’on empêche les familles d’acheter un logement », explique Sergio Nasarre, directeur de la seule Chaire de l’Habitat dépendant de l’UNESCO. Le professeur souligne la difficulté d’accéder à un prêt hypothécaire, car il faut investir environ 34 % de la valeur de la maison en apport – la partie non finançable – pour pouvoir obtenir le crédit. Pendant ce temps, les fonds d’investissement et les grands acheteurs, qui n’ont pas besoin de recourir à ce type de crédit, « ne rencontrent aucun obstacle pour continuer à acquérir des propriétés », souligne-t-il.

Un stock de logements aux mains d’investisseurs privés

Il convient de noter que les logements comptabilisés dans l’étude ont pour caractéristique de ne pas être habités de façon permanente par leurs propriétaires. Ce stock comprend des résidences principales en location ou cédées, des résidences secondaires, des logements vacants ou à d’autres usages comme des hébergements saisonniers ou touristiques. Ainsi, la totalité des méga-propriétaires aux Canaries sont des acteurs privés, ce qui suggère des portefeuilles d’investissement conséquents. Parmi ces entités privées, on distingue au niveau national CaixaBank avec 21 815 logements et Blackstone avec 19 638, en tête de la possession. Très loin derrière se situent Cbre (8 096), Cerberus (6 936) et Santander (5 001).

Un paysage contrasté qui exige des réponses différentes

À l’autre extrême, où le secteur public pèse plus lourd parmi les méga-propriétaires, on trouve le Pays basque (seulement 14,4% de privés), l’Andalousie (43,4%), la Galice (48,2%) et les Baléares (49,6%). Dans cette lignée, les besoins de régulation ne sont pas les mêmes. Alors que les territoires à prédominance privée nécessitent des instruments de collaboration – comme des accords avec des promoteurs, des incitations fiscales ou des politiques de régulation – pour orienter ces portefeuilles vers la location abordable ; dans ces communautés où le public prédomine, l’étude recommande « d’augmenter la taille et de stabiliser le parc pour ancrer les prix et la couverture ». Autrement dit, d’étendre et de maintenir le parc résidentiel de ces territoires pour stabiliser les prix et garantir l’accès.

Une concentration ancienne qui n’explique pas à elle seule les prix

« Un logement dont le propriétaire est un fonds d’investissement ou un grand propriétaire n’est pas nécessairement plus cher », note Alejandro Bermúdez, cofondateur d’Atlas Real Estate Analytics, un cabinet spécialisé dans les études de marché et la localisation d’actifs immobiliers. En ce sens, la présence d’un pourcentage élevé de méga-propriétaires sur le marché ne se traduit pas automatiquement par une hausse des prix pour les acheteurs. Une partie de l’explication réside dans le fait que ce phénomène n’est pas récent et que, depuis des années, le pourcentage de grands propriétaires reste élevé. De fait, bien que les Canaries affichent le plus grand nombre de grands propriétaires du pays, c’est la deuxième communauté autonome avec la plus faible croissance de ces propriétaires entre 2006 et 2024, avec une augmentation de seulement 8,3%.

L’urgence : augmenter l’offre face à la concentration actuelle

C’est dans le contexte actuel, où il est urgent d’augmenter l’offre de logements pour faire face à l’urgence nationale, que l’on perçoit l’effet de la concentration des grands acheteurs. Loin de pouvoir garantir directement des logements abordables à la population, les administrations sont obligées de collaborer avec la propriété privée pour que le marché fonctionne également pour ceux qui disposent de moins de ressources. Par ailleurs, les propriétaires intermédiaires, c’est-à-dire les détenteurs d’une à 10 logements supplémentaires, concentrent l’essentiel du marché avec 74,66%. Ce chiffre, cohérent avec les données sur les grands propriétaires, est également le plus faible parmi le reste des communautés autonomes du pays.

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