Une crise plus aiguë que la bulle de 2007
La crise du logement se hisse en tête des problèmes les plus urgents aux îles Canaries. La difficulté d’accéder à un appartement ou une maison – que ce soit par l’achat ou la location – rappelle les prix exorbitants de 2007, alors que la bulle immobilière était sur le point d’exploser, ce qu’elle fit précisément en octobre de cette année-là. Les dernières données de l’Institut National de la Statistique (INE) sur l’Indice des Prix du Logement (IPV), correspondant au troisième trimestre 2025, montrent une hausse annuelle du coût des maisons de 12,2% dans l’archipel. Cette progression est même supérieure à celle des mois ayant précédé l’éclatement de la bulle, dépassant ainsi le rythme de croissance des prix il y a 18 ans, alors que la Grande Récession était sur le point de commencer. Seul le début de l’année 2007 avait connu une envolée des prix plus forte qu’aujourd’hui.
Le spectre de 2007 et la spéculation effrénée
L’Espagne de ces années-là était marquée par l’octroi de crédits faciles – clairement insoutenables pour les classes moyennes et modestes –, les prêts hypothécaires à risque et une spéculation immobilière débridée. Dans ce contexte, l’achat de logements subissait une hausse des prix de 13,1% au niveau national et de 14,6% aux Canaries entre janvier et mars 2007 ; de 13,9% au deuxième trimestre ; et de 11,6% au troisième, prélude au krach d’octobre 2007.
Une offre qui ne répond pas à une demande colossale
Mais qu’en est-il aujourd’hui ? Dans le contexte actuel, la difficulté d’accès au logement est marquée par une offre qui ne correspond pas à l’énorme demande existante. Par conséquent, les prix continuent de grimper, mais avec malgré tout une marge élevée d’acheteurs prêts à assumer des frais d’acquisition qui dépassent désormais les 3 123 euros le mètre carré dans l’archipel, selon les derniers chiffres du portail immobilier Idealista.
Une construction dramatiquement insuffisante
Dans l’objectif d’augmenter le parc immobilier pour résoudre le déséquilibre entre l’offre et la demande, la construction de logements suit un rythme « insuffisant », selon le rapport annuel du Conseil Économique et Social des Canaries (CES). La construction à Santa Cruz de Tenerife a augmenté de 118% par rapport à 2023 – on partait de niveaux très bas – mais elle a reculé de 14% à Las Palmas. Cependant, la somme des deux provinces ne dépasse pas la moyenne annuelle de 3 000 logements construits, au milieu d’une urgence habitationale qui nécessiterait la construction d’au moins 10 000 maisons par an. Si l’on ajoute à cela l’accumulation de demandeurs de logement, qui attendent depuis des années sans pouvoir accéder à un bien et restent dans l’attente, les besoins actuels sont estimés à environ 90 000 foyers dans les îles.
Le poids du tourisme et des locations saisonnières
De plus, contrairement à l’ensemble du pays, les Canaries, à l’instar des Baléares, présentent une particularité due à leur attractivité touristique. Ce phénomène réduit encore davantage l’offre disponible pour la population résidente, à cause du transfert de biens vers le marché de la location touristique.
45 trimestres de hausse consécutifs et des records battus
Dans ce contexte, l’archipel enchaîne déjà 45 trimestres consécutifs de hausses de prix. Le bond de 12,2% au troisième trimestre 2025 dépasse les 11,6% enregistrés sur la même période en 2007, soit les tout derniers mois de la longue période de bulle. Par ailleurs, dans le cas du logement ancien, tous les records précédents de la statistique – ici au niveau national – sont battus, marquant un nouveau pic historique. Le dernier chiffre de l’Indice des Prix du Logement (IPV) note une hausse de six dixièmes, pour se situer à 13,4%. Les Canaries suivent le mouvement. Entre juillet et septembre, l’augmentation du prix des biens d’occasion a été de 12,2%, un pourcentage similaire à celui de 2007 et avec une tendance à la hausse sur les derniers trimestres.
Le neuf modère sa hausse, sauf dans l’archipel
La construction neuve, quant à elle, modère sa progression dans le pays, à 9,7%, soit 2,4 points de moins que le trimestre précédent. Il s’agit de sa plus faible hausse annuelle depuis le troisième trimestre 2024. Dans les îles, le taux de progression est plus élevé (12,4%) et, contrairement au reste du pays, il augmente de 1,7 point.
Des perspectives inquiétantes pour 2026
Comme si ce tableau général n’était pas déjà suffisamment préoccupant, les rythmes qui rappellent le 2007 de la spéculation et des prix exorbitants du logement ne s’arrêteront pas en 2026. Le dernier rapport immobilier de Fotocasa prévoit une nouvelle année de croissance des prix de l’immobilier et une accessibilité encore plus difficile, tant à la location qu’à l’achat. Les conclusions du bilan annuel du marché immobilier pointent des augmentations supérieures à 15% et un prix moyen dépassant les 2 830 euros le mètre carré. Un seuil déjà franchi dans l’archipel en décembre 2024, ce qui permet de se faire une idée de la complexité de la situation immobilière régionale.
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