Un séisme immobilier qui ne s’apaise pas
Le séisme qu’est devenu le secteur du logement ces dernières années ne s’est pas apaisé en 2025. L’escalade des prix se poursuit, l’offre continue de se contracter et les difficultés d’accès à un logement persistent pour une grande partie de la population des îles Canaries. Ceci, alors même que le marché dans l’archipel commence à montrer des signes d’essoufflement, après plusieurs années ayant connu un véritable boom des transactions immobilières.
Une envolée vertigineuse des prix
Le premier constat que l’on peut dresser dans l’Archipel est, une fois de plus, une hausse extraordinaire des prix, tant pour les logements à vendre que pour ceux destinés à la location. Jusqu’au mois de septembre – dernière période pour laquelle des données sont disponibles auprès du Conseil Général du Notariat – le prix au mètre carré atteignait 1 921 euros, soit une augmentation de 22 % par rapport aux chiffres de l’année précédente. Les chiffres rapportés par d’autres portails en ligne spécialisés dans la vente immobilière sont même supérieurs, bien que les notaires aient déjà averti cette année que les montants auxquels les logements sont mis en vente sont souvent notablement réduits avant la finalisation de la transaction.
Un marché qui commence à montrer des signes de fatigue
Une ascension vertigineuse qui semble sans fin, mais qui commence déjà à se faire sentir sur le nombre d’opérations. Selon l’analyse des experts, le marché immobilier fait face dans les Canaries à un coup de frein qui a commencé à se faire sentir au second semestre 2025. Les raisons sont claires : à la pénurie d’offre qui entravait déjà les ventes – tout simplement parce qu’il n’y avait pas assez de maisons pour autant d’acheteurs – s’ajoutent désormais les montants excessifs demandés pour les logements. Des prix totalement hors de portée, non pas de quelques-uns, mais de l’immense majorité des Canariens.
Le pouvoir d’achat des insulaires, grand perdant de l’équation
Il convient de rappeler, en effet, que les insulaires sont les Espagnols qui rencontrent le plus de difficultés pour acheter un logement. Et pas seulement parce qu’ils y font face à certains des prix les plus élevés du pays. Mais aussi parce qu’ils doivent assumer l’acquisition d’une maison qui coûte presque autant que dans des territoires où les résidents ont un pouvoir d’achat bien supérieur, tout en ayant les deuxièmes salaires les plus bas de toute l’Espagne. En d’autres termes, les Canariens achètent des logements à un prix proche de celui du Pays Basque, mais avec un salaire inférieur d’un tiers. À tel point que les Canariens ont besoin de près de deux années de salaire intégral pour apporter l’apport initial d’un logement. Et s’ils voulaient payer comptant, les acheteurs insulaires auraient dû épargner l’intégralité de leurs salaires pendant neuf ans. Une pure utopie, puisque cela supposerait de ne dépenser un seul centime en nourriture, essence, vêtements ou loyer pendant toute cette période.
Une baisse des transactions qui s’amorce
Et tout cela parce que les maisons ont pris tellement de valeur qu’elles coûtent désormais 60 % de plus qu’il y a vingt ans. Une circonstance que le marché immobilier commence déjà à ressentir, montrant des signes d’épuisement. Depuis le mois d’avril dernier, le nombre de transactions immobilières dans l’Archipel a diminué mois après mois, alors que jusqu’à cette date, l’augmentation des ventes avait été presque constante depuis 2022. Le mois de septembre s’est clôturé avec 5,6 % d’opérations en moins, mais les baisses ont même atteint 9 % en juin dernier.
Le secteur de la location, toujours sous tension extrême
Ce qui ne donne toujours aucun répit, ce sont les loyers. Les Canaries enchaînent quatre années de hausses continues et, rien qu’en 2025, l’augmentation a dépassé les 8 %. Les prix élevés et la rareté de l’offre ont transformé la recherche d’une maison à louer en une véritable bataille rangée. Jusqu’à 128 personnes se disputent pour devenir le locataire de chaque bien qui arrive sur le marché. Ce qui provoque un durcissement de la sélection et, parfois, une situation qui s’apparente à un casting avec des conditions drastiques.
L’essor des formules alternatives et l’ombre de la Loi sur le Logement
La crise du logement a également étendu d’autres formules d’habitation qui, il n’y a pas si longtemps, étaient tout à fait marginales. La location saisonnière ou par chambre vit un véritable boom dans l’Archipel et dans tout le pays. Ce type d’offres a augmenté jusqu’à 20 % cette année et louer une chambre de 10 mètres carrés peut coûter en moyenne 400 euros. Un type de location que le gouvernement central souhaite encadrer, car il considère que ce type de contrat est utilisé pour contourner les restrictions imposées par la Loi sur le Logement. En effet, 40 000 foyers aux Canaries, protégés de la hausse des prix par cette réglementation modifiée en 2019, sont désormais confrontés, à l’échéance de leurs contrats, à une révision à la hausse de leur loyer, qui peut atteindre 2 267 euros par an.
Peu d’espoir d’amélioration à court terme
Face à cette situation, les perspectives d’un changement drastique l’année prochaine sont quasi inexistantes. D’un côté, les administrations publiques, malgré le lancement par le gouvernement central et le gouvernement régional de plans ambitieux pour mettre plus de logements sur le marché, voient les biens publics achevés et livrés en quantité très limitée, insuffisante pour renverser la tendance. De l’autre, les promoteurs privés ne peuvent pas non plus appuyer sur l’accélérateur pour lancer de nouvelles constructions. Le manque de terrains viabilisés et la bureaucratie retardent de nombreux projets. Une situation qui fait que, bien que davantage de permis de construire de logements aient été déposés cette année, l’augmentation reste très limitée, avec seulement 40 permis de plus sur les dix premiers mois de l’année.
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