Le fardeau fiscal de l’immobilier
L’un des plus gros problèmes pour les acheteurs et vendeurs de biens immobiliers reste le paiement des impôts. Que vous acquériez un logement neuf ou ancien, vous devez vous acquitter des taxes exigées par le Trésor public. Pourtant, il existe un moyen d’en être exonéré et de ne pas avoir à le payer, comme l’explique le conseiller fiscal Jose Ramón López Martínez (@tu_blog_fiscal). Le marché immobilier fait actuellement face à de fortes contraintes, ce qui transforme les opérations d’achat-vente en un processus clé pour accéder à son logement idéal. La hausse du prix du terrain, conjuguée aux coûts élevés des transactions, taxes incluses, sont des facteurs déterminants qui ont considérablement compliqué la tâche.
Une astuce pour économiser des milliers d’euros
Il existe cependant une manière de réaliser des économies de plusieurs milliers d’euros : l’exonération pour réinvestissement dans la résidence principale. Selon l’expert, “lorsque vous achetez un logement, vous ne vous libérez pas du paiement des impôts, que ce soit le premier ou le second”, une règle qui s’applique aussi à la vente s’il existe une plus-value patrimoniale. Cependant, la réglementation espagnole prévoit un cas permettant de ne pas être imposé sur ce gain. La loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) stipule que toute vente d’un bien immobilier générant un bénéfice doit être déclarée comme un gain patrimonial. Ces gains sont imposés dans la base de l’épargne, avec des taux allant de 19 % à 28 %, selon la tranche.
Un exemple concret pour comprendre
José Ramón López illustre son propos avec cet exemple : “Lorsque vous achetez un logement 200 000 euros et que vous le vendez 300 000 euros, cela génère une plus-value de 100 000 euros, qui normalement devrait être imposée dans la déclaration de revenus.” La clé réside dans l’exonération pour réinvestissement, qui permet de ne rien payer si l’argent obtenu est entièrement destiné à l’acquisition d’une autre résidence principale. “Si vous réinvestissez ces 300 000 euros dans une autre résidence principale qui vous coûte 350 000 euros, vous ne seriez pas imposé sur les 100 000 euros de bénéfice. Vous économiseriez ainsi environ 20 000 euros d’impôts”, explique le conseiller.
Un délai de deux ans pour agir
La règle offre une marge temporelle de deux ans pour effectuer le réinvestissement, qui n’a donc pas nécessairement lieu l’année même de la vente. Le contribuable dispose de ce délai, que ce soit avant ou après la transaction, pour affecter l’argent à l’achat de sa nouvelle habitation principale. “Vous pouvez vendre votre résidence principale en 2025, activer l’exonération dans la déclaration de revenus de cette année et acheter le logement suivant même fin 2026”, précise José Ramón López. La seule condition à respecter est qu’il sera obligatoire de rectifier la déclaration et de payer les impôts correspondants, ainsi que les intérêts de retard, si cette condition n’est pas remplie dans les temps.
Le cas du réinvestissement partiel
Un réinvestissement partiel est également possible. Dans ce cas, seule la partie proportionnelle appliquée à l’achat du nouveau logement est exonérée d’impôt. La méthode de l’exonération par réinvestissement est l’une des plus utilisées par les contribuables qui vendent leur résidence principale pour en acquérir une autre, en particulier dans les grands centres urbains et les zones sous tension, comme peuvent l’être certaines localités prisées des îles Canaries.
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