Le piège fiscal de l’immobilier et l’échappatoire légale
L’un des plus gros problèmes pour les acheteurs et vendeurs de biens immobiliers reste le paiement des impôts. Que vous acquériez un logement neuf ou d’occasion, vous devez vous acquitter des taxes exigées par le Trésor public. Cependant, il existe un moyen d’en être exonéré sans avoir à le payer, comme l’explique le conseiller fiscal Jose Ramón López Martínez (@tu_blog_fiscal). Le marché immobilier fait actuellement face à d’importantes contraintes, ce qui transforme les transactions d’achat-vente en une étape cruciale pour accéder à son logement idéal. La hausse du prix du terrain, conjuguée aux coûts élevés liés aux transactions, notamment les impôts, sont des facteurs déterminants qui ont considérablement compliqué la tâche. Pourtant, une astuce légale permet d’économiser des milliers d’euros : l’exonération pour réinvestissement dans la résidence principale.
Le principe de la plus-value immobilière
Comme le détaille l’expert, “lorsque vous achetez un logement, vous ne vous libérez pas du paiement des impôts, que ce soit le premier ou le second”, une règle qui s’applique aussi à la vente en cas de bénéfice patrimonial. Cependant, la réglementation fiscale espagnole prévoit un cas permettant de ne pas être imposé sur ce gain. La loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) stipule que toute vente d’un bien immobilier générant un bénéfice doit être déclarée comme une plus-value patrimoniale. Ces gains sont imposés dans la base de l’épargne, avec des taux allant de 19 % à 28 %, selon la tranche.
Un exemple concret pour tout comprendre
José Ramón López illustre son propos avec cet exemple : si vous achetez une maison 200 000 euros et que vous la revendez 300 000 euros, cela génère une plus-value de 100 000 euros, qui normalement devrait être imposée dans la déclaration de revenus. La clé réside dans l’exonération pour réinvestissement, qui permet de ne rien payer si l’argent obtenu est entièrement destiné à l’acquisition d’une autre résidence principale. “Si vous réinvestissez ces 300 000 euros dans une autre résidence principale qui vous coûte 350 000 euros, vous ne serez pas imposé sur les 100 000 euros de bénéfice. Vous économiseriez ainsi environ 20 000 euros d’impôts”, explique le conseiller.
Les conditions et le calendrier à respecter
La règle offre une marge temporelle de deux ans pour effectuer le réinvestissement, qui n’a donc pas nécessairement lieu l’année de la vente. Le contribuable dispose de ce délai, avant ou après la transaction, pour affecter l’argent à l’achat de sa nouvelle habitation principale. “Vous pouvez vendre votre résidence principale en 2025, activer l’exonération dans la déclaration de revenus de cette année et acheter la maison suivante même fin 2026”, précise José Ramón López. La seule condition impérative est qu’il sera obligatoire de rectifier la déclaration et de payer les impôts correspondants, ainsi que les intérêts de retard, si cette condition n’est pas remplie.
Le cas du réinvestissement partiel
Un réinvestissement partiel est également possible. Dans ce cas, seule la partie proportionnelle de la plus-value réinvestie dans l’achat du nouveau logement est exonérée d’impôt. Le mécanisme de l’exonération pour réinvestissement est l’un des plus utilisés par les contribuables qui vendent leur résidence principale pour en acquérir une autre, en particulier dans les grands centres urbains et les zones où le marché est tendu, une situation que l’on retrouve dans de nombreuses zones des îles Canaries.
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