Les étrangers, acteurs majeurs du marché immobilier canarien
Les acheteurs étrangers ont représenté 36% des transactions immobilières dans les îles Canaries sur la période allant de janvier 2007 à août 2025. Ce chiffre place l’archipel parmi les marchés espagnols les plus ouverts aux investisseurs internationaux, derrière les îles Baléares (38%) et devant la Communauté Valencienne (34%). Cette tendance reflète l’attractivité permanente des Canaries, tant pour la résidence secondaire que pour l’investissement locatif touristique.
Les personnes physiques dominent le marché national
À l’échelle de l’Espagne, les achats immobiliers réalisés par des personnes morales (sociétés) ont atteint en 2024 leur niveau historique le plus haut depuis 2007, avec 76 745 transactions. Cependant, cette hausse n’a pas modifié la structure fondamentale du marché. Les personnes physiques (particuliers) continuent de concentrer plus de 89% des opérations, un ratio qui s’est maintenu au cours des premiers mois de 2025.
Historiquement, le poids des sociétés dans le total des ventes immobilières a tourné autour de 10% (11% en 2024), à l’exception de la période 2011-2013 où leur participation avait grimpé à des niveaux compris entre 17% et 20%. Après l’essor du marché avant la crise financière de 2008, qui avait culminé en 2007, les transactions avaient connu un net repli jusqu’en 2013. Le marché des particuliers a ensuite entamé une phase de reprise soutenue à partir de 2014, atteignant son pic en 2022 avec 625 885 opérations (90% du total).
Une reprise solide et des projections optimistes pour 2025
Après une baisse à 553 302 transactions en 2023, le marché des particuliers est remonté à 624 459 opérations en 2024. Les projections annuelles pour 2025 tablent sur environ 640 000 transactions pour les personnes physiques et 74 000 pour les personnes morales. Une différence notable sépare ces deux types d’acquéreurs, tant sur le profil des biens que sur leur motivation. « Alors que les personnes physiques acquièrent des biens principalement pour un usage résidentiel ou un patrimoine familial, les personnes morales le font généralement à des fins d’investissement, d’activité économique ou de gestion d’actifs », a expliqué la porte-parole du Conseil Général du Notariat, María Teresa Barea.
Cette divergence se reflète également dans les caractéristiques des logements achetés. Sur les premiers mois de 2025, les sociétés ont payé en moyenne 2 347 euros le mètre carré pour des biens d’une surface moyenne de 136 m². Les particuliers, quant à eux, ont déboursé en moyenne 1 887 euros/m² pour des propriétés d’environ 113 m².
La part des étrangers se stabilise à un niveau élevé
En 2024 et sur les premiers mois de 2025, la participation des acheteurs étrangers sur le marché immobilier espagnol s’est stabilisée, confirmant la croissance observée les années précédentes, notamment depuis 2021. Concernant les transactions réalisées par des personnes physiques, les étrangers ont représenté 21% des achats en 2024, une proportion très similaire à celle des premiers mois de 2025 (20%). En revanche, parmi les achats effectués par des personnes morales, la part des sociétés étrangères est presque résiduelle, avec seulement 3% des transactions en 2024, un chiffre stable en 2025.
Cartographie des prix et de la présence étrangère en Espagne
Entre janvier 2007 et août 2025, l’Andalousie, la Communauté Valencienne et la Catalogne ont de nouveau enregistré le plus grand volume de transactions, en partie lié à leur poids démographique. Avec la Communauté de Madrid, ces quatre régions concentrent plus de 62% du total des achats.
Le prix moyen payé par les particuliers fait ressortir deux communautés au prix au mètre carré particulièrement élevé : le Pays Basque et les îles Baléares (2 484 €/m²). À l’inverse, les prix moyens les plus bas sont observés en Estrémadure (700 €/m²) et en Castille-La Manche (856 €/m²). Pour les achats des personnes morales, les prix moyens les plus hauts sont dans les îles Baléares (3 137 €/m²) et la Communauté de Madrid (3 049 €/m²). Les prix les plus bas pour ce type d’acquéreur se trouvent en Estrémadure (1 033 €/m²) et dans la Région de Murcie (1 106 €/m²).
La présence étrangère varie fortement selon les régions. Dans les zones de l’intérieur et du nord, comme l’Estrémadure (97%), la Galice (96%) et la Cantabrie (96%), les achats sont très majoritairement le fait de nationaux, avec une présence étrangère inférieure à 5%. À l’opposé, les zones côtières et touristiques affichent une participation étrangère bien plus importante : les îles Baléares (38%), les Canaries (36%) et la Communauté Valencienne (34%) arrivent en tête, suivies par la Région de Murcie (27%). La Catalogne et l’Andalousie affichent également une présence internationale notable, avec 17% chacune.
