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Synthèse réalisée avec l’aide d’une intelligence artificielle à partir d’informations en espagnol. Source sous l’article.
Monte Carrera : la justice confirme la démolition des logements illégaux
Le promoteur de la résidence Monte Carrera, située à Arguineguín, dans la commune de Mogán (Grande Canarie), n’a plus que la Cour suprême comme ultime recours pour tenter de légaliser les 37 logements et trois locaux commerciaux qu’il a construits sans permis au rez-de-chaussée du complexe. Le Tribunal supérieur de justice des Canaries (TSJC) vient en effet de rejeter le recours que l’entreprise Carrera Ground Floor avait déposé contre la sentence de première instance, laquelle avait déjà validé l’ordre de rétablissement de la légalité édicté par la mairie de Mogán, devenu définitif en voie administrative depuis 2022.
Les frais de justice à la charge du promoteur
La chambre du contentieux administratif de la haute juridiction canarienne a en outre condamné le promoteur à payer les frais de procédure, dans la limite de 5 000 euros. La sentence, notifiée lundi dernier aux parties (la mairie de Mogán et la communauté de copropriétaires figurent parmi les défendeurs), n’est pas encore définitive. Elle peut faire l’objet d’un pourvoi en cassation devant la Cour suprême dans un délai de 30 jours.
Une dénonciation de voisins à l’origine de l’affaire
C’est une dénonciation de voisins qui avait révélé l’affaire en 2020. La police locale avait constaté que l’entreprise réalisait des travaux sans permis pour abattre les murs de clôture du rez-de-chaussée et transformer les sous-sols et les entrepôts en 37 logements habitables, en pleine période de confinement liée à la pandémie de Covid-19. Les agents avaient surpris les ouvriers en train de travailler sur le site. Le permis d’urbanisme initial autorisait la construction de 131 logements d’une hauteur maximale de deux étages. Or, le promoteur avait élevé un troisième niveau non autorisé. Pour éviter de devoir démolir l’ensemble de la construction, la mairie de Mogán avait alors permis de murer le rez-de-chaussée à l’aide de murs périmétriques afin qu’il soit comptabilisé comme sous-sol ou zone de stockage.
Des sous-sols transformés en logements sans autorisation
Quelques années plus tard, l’entreprise a de nouveau tenté de rendre au bâtiment ses trois niveaux en abattant ces murs de clôture et en transformant les sous-sols en logements, afin de les commercialiser à usage résidentiel, bien qu’elle ne dispose ni de permis municipal ni d’autorisation de changement d’usage. À la suite de la dénonciation des voisins et de l’intervention de la police locale, la mairie a ouvert un dossier à l’encontre de l’entreprise en 2021 et, par l’intermédiaire du service de discipline urbanistique, a ordonné la démolition des travaux illégaux. La résolution est devenue définitive en voie administrative en janvier 2022. Le promoteur a alors décidé de porter cette décision devant les tribunaux.
Les arguments du promoteur rejetés par la justice
Carrera Ground Floor soutenait que la transformation des sous-sols en logements s’était consolidée plus de quatre ans avant que la mairie de Mogán n’ouvre son dossier de discipline urbanistique et que, par conséquent, l’infraction était déjà prescrite. L’entreprise affirmait en outre que ces logements relevaient d’un régime de « hors ordonnancement » et ne pouvaient donc pas être démolis. Sa thèse était que, le bâtiment ayant été construit à l’origine avec trois étages (bien que la réglementation ne le permette pas) et la mairie ayant toléré qu’il reste ainsi (grâce à la solution du mur de clôture des sous-sols), l’édifice s’assimilait au « hors ordonnancement » et n’était donc pas concerné par l’ordre de rétablissement de la légalité urbanistique. À l’appui de cette thèse, Carrera Ground Floor a produit un certificat d’ancienneté signé par l’architecte Sergio Álvarez en 2019. Ce rapport attestait de l’état constructif des unités au moment de la visite : il affirmait que le mur périmétrique n’existait pas et suggérait que certains logements du sous-sol étaient déjà achevés, sans toutefois déterminer précisément combien.
Le TSJC valide le raisonnement de première instance
Tant le tribunal de première instance, dans une sentence rendue en avril de cette année, que le TSJC aujourd’hui rejettent les arguments de l’entreprise. Les deux décisions convergent : la démolition des murs du sous-sol a replacé le bâtiment dans un état d’illégalité en dépassant de nouveau le nombre d’étages autorisés. En outre, lors de l’audience, il est apparu que les logements ne disposaient ni de vérification d’usage urbanistique ni de raccordements à l’eau et à l’électricité.
Dans cette dernière sentence, la chambre du contentieux administratif du TSJC, avec le magistrat Óscar Bosch comme rapporteur, reproche au promoteur de s’être contenté, dans son recours d’appel, de reproduire littéralement les arguments déjà avancés en première instance. La haute juridiction canarienne conclut que la juge avait pesé de manière raisonnée les rapports techniques, les photographies, les déclarations des experts et le témoignage des agents de la police locale. Le TSJC reprend donc à son compte le récit de la sentence de première instance : la résidence a été édifiée avec trois étages alors que la réglementation n’en permettait que deux ; en transformant le rez-de-chaussée en sous-sol, les travaux ont été légalisés ; puis, en abattant ces murs de clôture, le promoteur a de nouveau dépassé les hauteurs autorisées. Pour la chambre, ce fait exclut que l’on puisse parler d’un bâtiment hors ordonnancement, puisqu’il était légal jusqu’à cette intervention ultérieure.
Le certificat d’ancienneté remis en cause
Le tribunal met également en doute le certificat d’ancienneté produit par Carrera Ground Floor. La sentence souligne que l’architecte lui-même a admis que son rapport n’avait vérifié ni l’usage urbanistique de l’édifice ni le permis d’origine. Il n’a pas non plus précisé combien de logements étaient achevés.
Le plan de régularisation avorté
Parallèlement au front judiciaire, le promoteur a tenté une manœuvre pour amnistier les 37 logements via l’instruction du dénommé Programme d’action sur le milieu urbain (PAMU) à Loma II. Cette initiative privée proposait de céder à la mairie de Mogán 625 mètres carrés pour des zones vertes, en échange d’un accroissement de la constructibilité du complexe de 3 120 mètres carrés, soit le chiffre exact nécessaire pour légaliser les sous-sols. Ce plan, qui bénéficiait de l’aval du gouvernement municipal dirigé par Onalia Bueno (Juntos por Mogán), s’est heurté à l’opposition frontale des voisins et de l’opposition. La communauté de copropriétaires Monte Carrera Green Garden Club avait alerté que les terrains que le promoteur entendait échanger n’étaient pas sa propriété exclusive, mais des éléments communs. Après la sentence de première instance, la mairie s’est vue contrainte de suspendre le plan.
« Une bonne nouvelle pour les voisins »
Pour Juan Manuel Gabella, porte-parole de Nueva Canarias (NC) à Mogán, cette sentence confirme « une opération urbanistique irrégulière » et met en évidence « la passivité avec laquelle la mairie de Mogán a traité ce dossier ». Selon l’élu canarien, le gouvernement dirigé par Onalia Bueno aurait dû agir « avec plus de fermeté » lorsque les voisins et son parti ont dénoncé ces travaux en 2020. Gabella souligne qu’il n’était pas possible de convertir ces sous-sols en logements, car ce troisième étage « n’était pas prévu dans le projet et n’était pas non plus couvert par la réglementation applicable ». L’élu de NC rappelle que la mairie a ouvert la porte à la légalisation de 37 logements qui faisaient déjà l’objet d’un ordre de démolition. « Nous nous sommes opposés en séance plénière à ce plan et, par conséquent, je crois que c’est une bonne nouvelle pour les voisins qui vivent là et, évidemment, pour le respect de la réglementation urbanistique en vigueur, ainsi qu’un rappel à l’ordre » pour le gouvernement d’Onalia Bueno.
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