Crise du logement aux Canaries : la division des maisons, une solution en vogue

Il n’est pas nouveau que le parc immobilier résidentiel des îles Canaries ne parvienne pas à couvrir la demande actuelle. Cela signifie qu’il y a beaucoup plus de personnes à la recherche d’un logement que de biens disponibles. Dans cette crise du logement, à laquelle s’ajoute le fait que de moins en moins de personnes cohabitent sous un même toit, on assiste à la recherche de nouvelles formules pour créer de l’offre. C’est dans ce contexte que se distingue l’augmentation de la division de grandes maisons pour les transformer, après des travaux, en deux (ou plus) petits appartements.

Une réponse à l’évolution de la demande

L’objectif de ces travaux est d’adapter un espace à un prix plus abordable – moins de mètres carrés signifie un poids moindre sur le portefeuille –, mais aussi de suivre la tendance selon laquelle les unités familiales sont de plus en plus petites, avec une moyenne de deux résidents par foyer dans l’archipel. L’architecte Ricardo García explique que « ce type de projets est de plus en plus fréquent ». Ces projets répondent à une demande qui a changé. D’un côté, les familles sont désormais plus petites, dans la majorité des cas avec des couples sans enfants ou avec une moyenne de 2,6 enfants selon les données de l’Institut National de la Statistique (INE), ce qui nécessite moins d’espace et moins de chambres. De l’autre, la flambée des prix de l’immobilier – avec le prix du mètre carré à des niveaux inédits depuis plus de deux décennies, même avant la bulle immobilière – fait que plus la surface est réduite, plus elle devient abordable pour l’économie des Canariens.

Des logements déjà plus petits que la moyenne

Les logements de l’archipel figurent parmi les plus petits de l’ensemble du pays, avec une moyenne de 96,4 mètres carrés, contre une moyenne espagnole de 104 mètres carrés, selon les données du Ministère des Transports. Il est donc logique de s’interroger sur la viabilité de ces transformations pour créer des foyers où il fait bon vivre. Alors, où se concentrent ces divisions ? Selon le PDG de CA Studio Arquitectos, Carlos Arbelo, pas tant dans les zones les plus tendues, comme les capitales ou les noyaux touristiques, mais là où existent des propriétés de grandes dimensions. García met l’accent sur les bâtiments anciens, particulièrement des années 50, dont l’architecture permet de les diviser avec une relative facilité pour créer deux logements là où il n’y en avait qu’un seul.

L’explosion des micro-logements

Dans ce sens, les Canaries ont perçu un changement dans leur modèle de logement. En effet, les appartements de 30 mètres carrés – les plus petits du marché immobilier – sont de plus en plus habituels dans l’archipel. C’est ce qu’a révélé le dernier rapport des Recensements de la Population et des Logements 2021, publié par l’INE. Au cours de la dernière décennie, ce type de biens a plus que doublé dans les îles, passant de 4 719 en 2011 à 11 765 en 2021, ce qui représente une augmentation de 149,31 %. Ainsi, la division des logements s’inscrit dans une dynamique de marché marquée par la réduction de la taille moyenne et par l’essor de solutions résidentielles de plus en plus petites.

Des normes strictes d’habitabilité à respecter

Cependant, il ne suffit pas de « couper » physiquement la maison : les nouveaux éléments doivent pouvoir fonctionner comme des logements indépendants. C’est d’ailleurs ce que prévoit le Décret-loi 1/2024 sur les mesures urgentes en matière de logement. La réglementation considère qu’en augmentant l’offre, les prix baisseront et propose donc la division des logements existants comme un soulagement au parc résidentiel réduit. La pratique notariale et cadastrale rappelle qu’il faut redistribuer les quotes-parts et la surface, et que les nouveaux éléments doivent avoir un accès sur la voie publique ou sur une partie commune de l’immeuble. Autrement dit, l’espace doit être converti en respectant des conditions minimales d’habitabilité. C’est pourquoi « plus la maison d’origine a d’entrées et de façades, plus la subdivision est facile », souligne l’architecte.

La ventilation, un point crucial souvent négligé

L’un de ces requis minimums pour l’habitabilité et qui, « est souvent négligé », explique Arbelo, est l’existence de « patios avec des dimensions spécifiques permettant de ventiler le logement ». La majorité de ces nouveaux foyers sont ensuite destinés à la location et le PDG précise que l’investissement provient souvent « d’étrangers qui souhaitent tirer des bénéfices de la vente du bien ». Par ailleurs, le budget pour sa transformation peut varier selon l’ampleur des travaux. García signale le renchérissement des matériaux de construction, aujourd’hui aggravé par le facteur de la guerre en Iran et le blocage des importations de pétrole, qui peuvent faire augmenter le prix de la main-d’œuvre. Malgré tout, « la fourchette est très large », assure-t-il, et dépendra de facteurs comme le sol ou la quantité d’espace exploitable.

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