Un archipel, deux réalités immobilières
L’accès au logement pour ceux qui cherchent à quitter le domicile familial ou à échapper à des taudis reste bloqué aux Canaries par les prix élevés et l’offre quasi inexistante. Mais la réalité est bien différente lorsque vous avez déjà plusieurs biens immobiliers à votre nom. La multipropriété vit un âge d’or dans l’archipel.
Les chiffres chocs de la concentration
Alors que le nombre de propriétaires d’un seul bien urbain est passé de près de 600 000 en 2010 à 642 000 en 2025, une légère augmentation de 7,5%, le total des détenteurs de deux biens ou plus a varié de 305 000 à 466 000 sur la même période, soit une forte hausse de 52,7%, selon les données du Cadastre analysées par Canarias Ahora.
Le groupe de propriétaires qui a le plus augmenté est celui qui possède entre six et dix biens urbains. Ils étaient 23 000 en 2010 ; ils sont 43 000 aujourd’hui, soit 86,4% de plus. Suit le groupe possédant exactement cinq biens, passé de 15 000 à 26 000 (+79,3%). En troisième lieu se trouve celui qui en possède quatre. Cet ensemble a gagné 21 000 titulaires, passant de près de 29 000 à 50 000, une augmentation de 75,4%.
Une méthodologie qui englobe tous les droits
La méthodologie du Cadastre précise qu’un « titulaire » désigne toute personne (physique ou morale) qui détient un type de droit quelconque sur la totalité ou seulement une partie du bien. Y sont inclus la pleine propriété, l’usufruit, le droit de superficie ou une concession administrative. Les données recensent tout type de bien urbain : non seulement les logements, mais aussi les locaux commerciaux ou toute construction destinée à des activités résidentielles ou commerciales.
Le symptôme d’une crise structurelle
L’analyse temporelle des quinze dernières années montre une nette tendance à la concentration des biens. Un schéma de plus qui explique la crise du logement qui frappe les Canaries sans prévision d’amélioration prochaine. « La société de rentiers augmente. Les gens qui ont plus d’une propriété. La question est de savoir à quoi ils la destinent. Si c’est pour de la location touristique ou pour un revenu stable. Mais oui. Le fossé dont parle le chercheur Jaime Palomera se creuse », souligne Alejandro Armas, docteur en Géographie à l’Université de La Laguna.
L’expert indique que l’accumulation de logements est « un problème que des pays comme l’Allemagne ont déjà, où l’on envisage l’expropriation ou la limitation de l’accaparement par les grands détenteurs ».
Une question politique évitée
Le Parlement des Canaries, avec les votes des partis soutenant le gouvernement régional (Coalición Canaria, Partido Popular, ASG et AHI) plus Vox, a fermé la porte il y a quelques mois à une proposition de loi du PSOE pour aborder cette question. CC a commenté que l’initiative ignorait les mesures mises en œuvre par l’exécutif régional, qui restent insuffisantes au vu des prix débridés. Et le PP s’est limité à critiquer « l’affinité interventionniste » des socialistes, allant jusqu’à dire que la politique du logement de Pedro Sánchez (PSOE) « s’est consacrée à protéger l’occupant sans droit ni titre ».
Les effets concrets sur le terrain
Mais la multipropriété commence à avoir des effets. L’avocate et porte-parole de Derecho al Techo, Isabel Saavedra, reconnaît que les personnes qui la contactent, elle et le collectif, « ne viennent plus pour des expulsions de particuliers, mais pour des procédures initiées par de grands fonds aux noms très étranges ». Elle souligne que ce type de cas se voit de plus en plus et ne l’associe pas tant à des entreprises étrangères qu’à « des sociétés immobilières dédiées à tirer une rentabilité du marché ».
Les Canaries ont d’ailleurs été à nouveau en 2025 la communauté autonome où le poids des entreprises dans les achats-ventes de maisons était le plus important : elles ont réalisé 15% des opérations, selon le dernier annuaire du Registre de la Propriété. En Euskadi, Navarre ou La Rioja, ce pourcentage n’atteint même pas 6%.
Un changement de rapport de force
« La croissance des multipropriétaires n’est pas seulement une donnée statistique, c’est un signal très clair de la façon dont le logement se concentre dans de moins en moins de mains. Alors qu’une partie de la population peut à peine accéder à une maison ou vit dans la peur de la perdre, une autre accumule plusieurs propriétés et les utilise comme actif d’investissement », réfléchit Pilar Puyi, porte-parole du Syndicat des Locataires de Tenerife.
Le seul groupe de titulaires qui n’a pas augmenté est celui de plus de 50 biens. Ils sont passés de 1 191 en 2010 à 1 088 en 2025, soit une baisse de 8,6%. Les titulaires de 26 à 50 biens enregistrent aussi une certaine stabilité depuis des années, mais sont passés de 1 535 à 1 875, soit 22% de plus. Et à l’exception des propriétaires d’un seul bien, tous les autres ensembles de propriétaires affichent des augmentations d’au minimum 40%.
« Cela change complètement la relation entre locataires et propriétaires », soutient Puyi. « Pour une locataire, il est beaucoup plus difficile de négocier ou de défendre ses droits face à quelqu’un qui contrôle plusieurs logements et qui peut imposer des conditions, augmenter les prix ou appliquer des clauses abusives que l’on finit par accepter parce qu’il n’y a pas d’autre choix », ajoute-t-elle. En tant que locataire et militante pour le droit au logement, « il existe une sensation de rivaliser en position d’infériorité avec des investisseurs qui achètent des maisons pour les rentabiliser, pour la location saisonnière… Le problème de fond est que l’on traite le logement comme une marchandise au lieu d’un droit. La logique du marché domine. On priorise la rentabilité et non le fait que les gens aient un foyer », martèle la porte-parole du syndicat.
Les origines : la fenêtre de 2008
Isidro Martín, délégué dans les îles de l’Association Professionnelle des Experts Immobiliers (APEI), situe le début de cette accumulation dans la séquelle du krach financier de 2008. Ces années-là (de 2010 à 2016, estime-t-il) « une fenêtre d’opportunité s’est ouverte pour acheter des maisons à des prix assez ridicules », en dessous même des 40 000 euros, ce qu’ont su exploiter les acteurs du marché capables d’acquérir trois ou quatre logements dans le même immeuble ou de récupérer des promotions immobilieres qui étaient paralysées.
Martín détaille que ces titulaires sont capables de s’octroyer une part du gâteau de plus en plus grande car ils voient les locations comme « des pointes de trésorerie » : ils mettent un logement en location, avec ce loyer ils en achètent un second, et ainsi de suite. « C’est un cycle d’investissement continu où l’immobilier agit comme une valeur refuge, comme l’or et le bitcoin, mais c’est que le bloc [de béton] a toujours été un refuge », rappelle l’expert.
Un archipel refuge pour investisseurs
Le profil de ces acheteurs destine ses biens « à spéculer ou à louer », reconnaît Martín. Le délégué de l’APEI dans l’archipel souligne que la région agit comme un lieu sûr pour l’investissement face à l’instabilité d’autres points d’Europe, et affirme que cela attire des titulaires étrangers « comme des Polonais, des Allemands ou des Italiens avec une capacité économique assez élevée ».
Le cadastre révèle que le pourcentage de propriétaires d’un seul bien dans les îles est de 58%. C’est la valeur la plus élevée de toute l’Espagne. Le poids des groupes avec deux, trois, quatre ou cinq biens est moindre en comparaison avec le reste du pays, ce qui place les Canaries aux dernières places du tableau national. En revanche, ceux qui possèdent entre six et dix biens ou entre onze et vingt-cinq prennent une importance notable.
Mais c’est parmi les rois de l’accaparement que l’archipel se distingue vraiment. Dans aucune autre autonomie les propriétaires de 26 à 50 biens ne représentent 0,16% du marché, comme dans l’archipel. Et aucune autre communauté n’atteint le 0,098% de poids sur le total que représentent les propriétaires de plus de 50 biens, comme aux Canaries.
Qui sont les autres acheteurs ?
Le reste des opérations (mises à part celles de ces grands détenteurs), précise Martín, sont signées par des personnes d’âge moyen qui vendent leur logement en périphérie pour déménager dans des zones centrales ; de petits entrepreneurs qui utilisent les excédents de leurs affaires pour acquérir des maisons et les louer ; des couples de trentenaires en quête de leur premier logement ; et des jeunes qui, soutenus par la richesse héritée de leurs parents, sont en train d’acheter.
L’appel à des mesures structurelles
Pilar Puyi, du Syndicat des Locataires de Tenerife, demande des mesures structurelles pour que cette « clientèle » s’ouvre à toute la population. « Le plus urgent est de mettre fin à l’accumulation spéculative et d’empêcher qu’on achète un logement si ce n’est pour l’habiter. Il urge aussi d’exproprier les fonds vautours et de mettre les logements vacants à disposition. Si on ne corrige pas ce déséquilibre de pouvoir, la tendance est déjà claire : de plus en plus de logements entre les mains de moins de propriétaires, et un accès de plus en plus difficile pour la classe ouvrière », conclut-elle.
La Laguna réforme son urbanisme pour résoudre la crise du logement étudiant
Un cayuco avec 82 migrants arrive à El Hierro
Crise du logement aux Canaries : la division des maisons, une solution en vogue
Fêtes vs. voisins : le choc du droit au repos en Espagne
Canaries : l’alerte sur la perte de lien avec les jeunes de la diaspora
À 87 ans, elle vend des bonbons depuis 73 ans sur la même place
Les téléphones chinois, compagnons de la migration africaine vers les Canaries
Canaries : le chaos dans la gestion des logements sociaux dénoncé
Un Iranien des Canaries réagit à la mort de l’ayatollah
