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Synthèse réalisée avec l’aide d’une intelligence artificielle à partir d’informations en espagnol. Source sous l’article.
Une crise structurelle du logement aux Canaries
Les Canaries traversent depuis des années une grave crise de l’accès au logement. Au cours de la dernière décennie, le gouvernement régional n’a mobilisé qu’un seul logement vide et, depuis plus de quatre ans, aucun immeuble de logement social n’a été construit dans l’archipel, ce qui a encore aggravé un problème déjà structurel. Pourtant, la pénurie de logements publics n’est pas la seule facette de cette crise : plus de 211 400 logements vides coexistent dans les îles. Autrement dit, une maison sur cinq est inhabitée, selon les dernières données de l’Institut national de la statistique (INE) enregistrées en 2021.
Un parc immobilier vide aux multiples visages
Bien que le gouvernement canarien se soit empêtré dans la limitation de l’achat de logements par les non-résidents pour tenter de résoudre une urgence habitationale installée depuis des décennies aux Canaries, le problème va bien au-delà. L’INE classe les logements en fonction de leur consommation électrique et distingue les immeubles vides, les logements à usage sporadique et les logements à très faible consommation. Toutes les maisons qui consomment à peine d’électricité ne sont pas inhabitées : certaines ne sont utilisées que pendant les vacances ou à des dates précises.
Parmi les principales causes d’un parc immobilier vide aussi important figurent les héritages bloqués par des conflits familiaux ou l’absence d’accord pour vendre. María Elena Sánchez Jordán, professeure de droit civil à l’université de La Laguna, souligne, dans un entretien avec Canarias Ahora, que les voies pour amener les copropriétaires à se mettre d’accord « sont de nature publique ». « Il faudrait envisager d’imposer des ventes ou des locations forcées », c’est-à-dire que l’État force leur usage par le biais d’expropriations « que ce soit de la propriété des biens — dans le cas de la vente — ou de leur usage — dans le cas de la location forcée », explique-t-elle. Toutefois, cette solution présente l’inconvénient de pouvoir être perçue comme une « ingérence injustifiée dans le droit de propriété privée ». C’est pourquoi, pour agir conformément à la Constitution, María Elena soutient qu’« il faudra déclarer l’utilité publique ou l’intérêt social de la mesure, et indemniser les propriétaires ».
L’insécurité juridique, frein majeur à la mise en location
Un autre facteur qui contribue à maintenir ces logements vides est l’insécurité juridique et la crainte des propriétaires de les mettre en location. Beaucoup préfèrent assumer les frais d’entretien d’un immeuble fermé plutôt que de s’exposer à d’éventuels impayés, dégradations ou situations d’occupation illégale. Pour faire face à ce problème, Sánchez Jordán cite l’une des mesures approuvées par l’État : la ligne de garanties publiques prévue à l’article 76 du décret-loi royal 1/2025 du 28 janvier, destinée à couvrir d’éventuels impayés dans la location de logements. Toutefois, l’experte avertit que cette mesure « a ses limites ».
Pour accéder à cette garantie, le locataire devra remplir au moins l’une des deux conditions établies : avoir moins de 35 ans ou se trouver en situation de vulnérabilité, selon les critères fixés par voie réglementaire. Ces conditions devront être remplies tant au moment de formaliser le contrat de location qu’à celui de signer le document d’engagement de la garantie. En outre, l’octroi de la garantie est soumis à trois conditions : que le loyer ne dépasse pas le plafond fixé par l’indice national de référence ; que la caution légale obligatoire soit déposée, avec ses éventuelles actualisations ; et que bailleur et locataire signent l’engagement relatif à la garantie selon le modèle approuvé par l’administration. Sánchez Jordán souligne qu’il s’agit d’une arme à double tranchant : « La bonne nouvelle, c’est que cet article bénéficie déjà d’un développement réglementaire ; la mauvaise, c’est qu’il est géré par les communautés et villes autonomes avec un financement finaliste de l’État, si bien que je crains qu’il ne reste lettre morte. » « Au final, il me semble que la seule formule pour encourager la location est la bonification fiscale pour ceux qui louent à long terme et le « grincement fiscal » pour ceux qui destinent leur logement à l’usage touristique », conclut-elle.
La pression touristique et les logements retenus
Dans un marché très conditionné par la pression touristique, certains propriétaires et fonds maintiennent des biens retenus en attendant que les prix augmentent encore pour vendre, ou sont en phase de transition pour les destiner à la location touristique ou saisonnière. Sur la question des logements touristiques, le gouvernement des Canaries a mis un soin particulier. Alejandro Armas, professeur de géographie humaine à l’université de La Laguna, indique à Canarias Ahora que la principale priorité de cet exécutif a d’abord été de « laisser faire le logement touristique, qui a évolué comme il l’entendait jusqu’à ce qu’ils sortent la loi d’ordonnancement durable de l’usage touristique des logements ».
À ce sujet, il y a quelques semaines, le vice-conseiller à la Présidence, Alfonso Cabello, assurait qu’à ce jour, aux Canaries, il y avait 6 000 logements touristiques de moins qu’il y a un an. Mais cette baisse ne se reflète pas dans une réalité qui dessine aujourd’hui qu’au moins sept communes canariennes comptent plus de lits que d’habitants. Armas souligne qu’il ne s’agit pas de données officielles et qu’« il faudrait compter depuis le début de la rédaction du projet de loi », car à ce moment-là s’est produit un évident « effet d’appel » face à la crainte des futures restrictions, et de nombreux propriétaires se sont précipités en masse pour enregistrer leurs biens, gonflant artificiellement le nombre de licences et créant un pic maximal irréel.
Une gestion des logements vides encore en suspens
Quant à la gestion des logements vides, elle reste une tâche en suspens à l’agenda du gouvernement, concentré pour l’instant sur la libération de foncier pour construire du logement public. Armas garantit que l’exécutif « n’aura pas un discours de caractère durable », « vraiment durable », insiste-t-il. En ce sens, il souligne qu’« il n’est pas envisagé de promouvoir des mesures permettant de destiner au logement social des logements déjà existants, comme l’achat d’immeubles » à cette fin, ni d’appliquer des mesures ou des incitations pour mobiliser les logements vides. « Ce n’est pas une ligne prioritaire », conclut-il. Dans le même sens, l’expert en géographie humaine estime que « les solutions pour le logement ne passent pas seulement par l’articulation d’une politique unique, mais qu’il faut articuler de nombreuses pièces » et que « mettre ces logements sur le marché pourrait effectivement alléger la crise du logement ».
Les zones les plus touchées
La majorité des maisons vides se concentrent dans les communes touristiques et dans les capitales canariennes. 35 % du total des logements vides correspondent à ces communes. Arona est celle qui compte le plus grand volume de logements inhabités de tout l’archipel, avec jusqu’à 14 483 immeubles. De son côté, la patronale des entreprises immobilières est d’accord pour mettre en vente ou en location les logements vides. L’Association des cabinets immobiliers assurait il y a quelques mois à ce journal que les Canaries avaient besoin d’au moins 44 000 logements pour couvrir la demande actuelle. Il suffirait de mobiliser un cinquième des logements qui sont fermés. Pour l’instant, le ministère du Logement du gouvernement régional a mis en ligne la page web du programme d’incorporation des logements vides à la location aux Canaries pour intégrer des maisons vides à la location, avec une assurance sur trois ans et un accompagnement pour les propriétaires et les locataires.
Santa Cruz de Tenerife et Las Palmas concentrent les chiffres les plus élevés de logements vides de l’archipel. La première province totalise 110 995 immeubles inhabités, tandis que la seconde atteint 100 486, selon les données du dernier recensement disponible de l’Institut national de la statistique (INE), compilées par l’Observatoire des droits sociaux des Canaries (Odesocan). Autrement dit, 47 des 88 communes canariennes comptent plus de mille logements vides. Mais le phénomène s’amplifie dans les capitales. Las Palmas de Gran Canaria arrive en tête du classement, avec 24 822 immeubles inoccupés, suivie de Santa Cruz de Tenerife, avec 16 729. Viennent ensuite Arrecife, avec 3 101 ; Santa Cruz de La Palma, avec 1 611 ; et Puerto del Rosario, avec 1 567. San Sebastián de La Gomera enregistre 927 logements vides et Valverde, 685. Parmi les grandes villes se distinguent également San Cristóbal de La Laguna, avec 9 980 immeubles inhabités, et Telde, la deuxième ville la plus peuplée de Gran Canaria, avec 5 390.
Par île, Tenerife dépasse les 92 300 logements vides et Gran Canaria atteint 65 900. Lanzarote en compte environ 20 000 ; Fuerteventura en totalise quelque 14 500 et La Palma, près de 12 000. Dans les îles les moins peuplées, La Gomera approche les 4 900 et El Hierro compte environ 1 680 immeubles inhabités.
Un droit devenu privilège
Comparées au reste de l’Espagne, les Canaries occupent la troisième place du pays en pourcentage de logements vides, avec 19,4 % du parc immobilier, selon les données de la plateforme Brainsre. Parallèlement, 22 % des logements sont destinés à la location, un chiffre qui reflète le poids d’un marché auquel de plus en plus de résidents sont contraints de recourir face aux difficultés d’accès à la propriété. La combinaison de la pression touristique, de la pénurie de l’offre résidentielle et du renchérissement des loyers met en lumière un marché où le logement existe, mais n’est pas toujours à la portée de ceux qui en ont besoin. Le problème va au-delà du manque d’immeubles : c’est aussi une question d’accès et de répartition des ressources en matière de logement. Aux Canaries, où les résidents consacrent près de 40 % de leur salaire au paiement du loyer, vivre sous un toit représente chaque fois un effort économique plus important. Et c’est ainsi qu’un droit, comme le logement, a fini par devenir un privilège pour ceux qui peuvent se le permettre.
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