La controverse relancée sur le logement touristique
Le logement locatif de courte durée est au cœur du débat sur l’urgence du logement aux Canaries. La pénurie d’offre et une demande explosive ont placé sous les projecteurs les biens qui quittent le marché résidentiel pour être destinés à un usage touristique. En pleine discussion, la présidente de l’Association Canarienne de la Location Saisonnière (Ascav), Doris Borrego, a défendu sur La Radio Canaria que la location conventionnelle est « infiniment » plus rentable. Cette affirmation heurte l’image d’une destination qui accueille 17 millions de touristes par an et d’un secteur générant des revenus élevés, même si sa rentabilité réelle se réduit face à une location résidentielle également sous tension à cause de la crise des prix.
Des coûts cachés qui grèvent la rentabilité
Borrego attribue cette moindre rentabilité aux coûts supplémentaires supportés par les résidences touristiques, comme la connexion wifi, le nettoyage des lieux ou des impôts qui, selon elle, sont « infiniment plus élevés ». À son avis, ces dépenses démontent « le mythe selon lequel on obtiendrait plus de rentabilité » avec ce type de location. Mais quelle est réellement la différence ?
Les chiffres bruts donnent l’avantage au tourisme locatif
Selon l’Institut Canarien de Statistique (Istac), en 2025, l’archipel a clôturé l’année avec une moyenne de 46 984 logements saisonniers. Au total, ils ont généré 1,229 milliard d’euros de chiffre d’affaires, ce qui signifie qu’en moyenne, une maison touristique encaisse 26 173,40 euros par an, soit 2 181 euros par mois. Dans un territoire où le tourisme reste le principal moteur économique, la location saisonnière affiche des taux d’occupation particulièrement élevés. Les experts estiment que la rentabilité de ce type d’activité commence à partir d’un taux d’occupation supérieur à 60 %, un seuil que les Canaries dépassent largement tout au long de l’année.
De fait, le taux de logements réservés n’est pas descendu en dessous de 88,9 % en 2025, selon l’Istac. Ce minimum a été enregistré en septembre, coïncidant avec la fin de l’été et une période traditionnellement plus modérée dans le calendrier touristique de l’archipel. Mieux encore, sur l’ensemble de l’année, l’occupation moyenne des logements saisonniers a atteint 92,45 %.
La location classique en pleine crise du logement
De son côté, le marché locatif résidentiel reste sous tension en raison de la crise du logement, avec des prix élevés dans un contexte de forte demande et d’offre limitée. Aux Canaries, le prix moyen se situe à 15,70 euros par mètre carré, selon les données du portail immobilier Idealista. Rapporté à un logement moyen de 80 mètres carrés, le loyer générerait pour le propriétaire un revenu brut mensuel de 1 256 euros, soit 15 072 euros par an.
Ainsi, la comparaison initiale semble favorable à la location saisonnière. Sans tenir compte des impôts, de l’entretien ni des frais supplémentaires, une résidence touristique encaisserait environ 925 euros de plus par mois qu’un logement loué de manière conventionnelle. En termes annuels, l’écart tournerait autour de 11 100 euros.
Quand les frais changent la donne
Cependant, ce premier cliché change lorsque l’on intègre les coûts d’exploitation. Dans une location résidentielle, le propriétaire fait face à des dépenses comme la taxe foncière (IBI), l’assurance habitation, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou les réparations nécessaires pour maintenir le logement en bon état, comme le remplacement d’électroménagers. En prenant une estimation prudente, cela représente environ 8 à 15 % des revenus qui s’envolent en impôts et frais d’entretien.
De son côté, la location saisonnière dispose d’une structure de coûts plus large. Aux impôts et à l’entretien s’ajoutent des dépenses qui n’incombent pas toujours au propriétaire dans une location traditionnelle : fournitures (eau, électricité), wifi, ménage, blanchisserie, renouvellement de la vaisselle, entretien plus fréquent, commissions des plateformes et, dans certains cas, frais de gestion externalisée. En somme, les charges d’un appartement en location saisonnière représentent environ 30 à 40 % des revenus bruts, les fournitures, le ménage et les commissions des plateformes étant les postes les plus significatifs.
Le verdict final : un écart qui se resserre
Malgré tout, en appliquant ces déductions, la location saisonnière continuerait de dégager une marge supérieure à celle de la location conventionnelle, bien que beaucoup plus ajustée que ne le suggèrent les revenus bruts : environ 241 euros de plus par mois et 2 892 euros de plus par an. Autrement dit, l’écart entre les deux modalités se réduit considérablement une fois les frais déduits, mais les chiffres ne confortent pas l’idée que la location classique soit, de manière générale, plus rentable.
C’est pourquoi la clé ne réside pas seulement dans le montant que chaque modalité rapporte, mais dans ce qui reste après avoir assumé les dépenses appropriées. La location saisonnière part de revenus bruts supérieurs, mais aussi d’une structure de coûts plus élevée. La location conventionnelle, en pleine crise du logement, offre quant à elle généralement des revenus mensuels moindres, mais aussi une plus grande stabilité et des coûts opérationnels réduits.
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