Logement vide : jusqu’à 150 % de surtaxe IBI aux Canaries

Une nouvelle donne fiscale pour les logements inoccupés

Laisser un logement vide pendant des années va bientôt coûter très cher en Espagne. La nouvelle loi sur le logement, adoptée par le gouvernement, a un objectif clair : relancer le marché, augmenter l’offre et freiner la flambée des prix. Pour y parvenir, le texte prévoit des mesures aussi inédites que radicales, dont la possibilité de pénaliser les propriétaires qui maintiennent des biens inoccupés via une majoration de l’Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI, l’équivalent de la taxe foncière française).

Comment fonctionne la pénalisation ?

Face à ce nouveau cadre légal, de nombreux propriétaires à Tenerife s’interrogent sur le sort de leurs biens fermés et inoccupés. La mesure ne s’applique pas automatiquement sur tout le territoire espagnol, mais chaque commune a désormais la possibilité d’intégrer cette pénalisation dans ses propres règlements fiscaux. Dans certains cas, l’augmentation de la facture peut atteindre jusqu’à 150 % supplémentaires par rapport au montant habituel de l’IBI.

Le gouvernement justifie cette sanction par la nécessité de remettre sur le marché des milliers de logements vides, en pleine crise du logement locatif et de la hausse généralisée des prix.

Les conditions pour qu’un logement soit considéré comme vacant

La loi fixe plusieurs critères cumulatifs pour qu’un bien soit considéré comme fiscalement inoccupé :

• Le logement doit rester vide pendant plus de deux ans de manière continue.
• Le propriétaire doit détenir au moins quatre logements à usage résidentiel.
• L’inoccupation ne doit pas être légalement justifiée.

Ce sont les mairies qui sont chargées d’enquêter et de constater cette situation. Pour ce faire, elles croisent généralement les données du registre municipal avec des consommations anormalement basses d’électricité, d’eau ou de gaz.

Des pénalités progressives selon la durée et le nombre de biens

La majoration de l’IBI n’est pas uniforme. Elle varie en fonction du temps d’inoccupation et du nombre de logements vides détenus par un même propriétaire :

• Pour un logement vide depuis plus de deux ans, la surtaxe peut atteindre 50 % du montant net de l’impôt.
• Si l’inoccupation dépasse deux ans, la pénalisation peut grimper jusqu’à 100 %.
• La pression fiscale s’accentue encore si le propriétaire accumule plusieurs logements vides dans la même commune, avec une surtaxe pouvant aller jusqu’à 150 %.

Cette mesure vise en priorité les grands propriétaires et les fonds d’investissement.

Des exceptions prévues par la loi

Tous les logements fermés ne sont pas systématiquement sanctionnés. La loi prévoit plusieurs motifs légitimes qui annulent la majoration de l’IBI, notamment :

• Les logements en cours de vente ou de location effective.
• Les biens faisant l’objet de travaux de rénovation.
• Les logements concernés par des litiges judiciaires.
• Les déplacements temporaires pour raisons professionnelles, médicales ou de formation.
• Les résidences secondaires utilisées de façon occasionnelle, à condition qu’elles ne dépassent pas certains seuils d’inoccupation continue.

Le législateur a voulu distinguer le logement fermé par nécessité personnelle de celui qui reste vide dans une logique patrimoniale ou spéculative.

Les îles Canaries figurent parmi les communautés autonomes d’Espagne affichant le plus fort taux de logements inoccupés. Selon le dernier recensement de la population et des logements de l’Institut National de la Statistique (INE) datant de 2021, 19,4 % du parc résidentiel canarien est considéré comme vacant, soit cinq points de plus que la moyenne nationale.

Santa Cruz de Tenerife se distingue comme la capitale de province espagnole avec le plus fort pourcentage de logements vides : 92 300 biens, selon l’INE, soit 17,3 % du total. De son côté, Las Palmas de Gran Canaria compte 65 900 résidences inoccupées, représentant 14,3 % de son parc immobilier.

Cependant, cela ne signifie pas que tous ces biens seront automatiquement frappés par la surtaxe. Pour l’instant, ni la mairie de Santa Cruz ni celle de Las Palmas n’ont envisagé d’appliquer la majoration de l’IBI aux grands détenteurs de logements.

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