Synthèse réalisée avec l’aide d’une intelligence artificielle à partir d’informations en espagnol. Source sous l’article.
Les statuts de cette copropriété avaient été rédigés en 1997, bien avant la prolifération des plateformes de location touristique. Ils ne mentionnaient donc nullement ce type d’hébergement et ne le limitaient pas de façon explicite. Ils comportaient toutefois une série d’interdictions, une liste d’activités prohibées parmi lesquelles figurait l’hôtellerie (les pensions), et empêchaient de modifier la destination des logements (l’usage résidentiel). Cette disposition a été déterminante pour que les résidents de cette copropriété de l’île de Tenerife parviennent à freiner l’exploitation d’appartements touristiques dans l’immeuble.
Une décision de justice désormais définitive
Dans un arrêt récent, l’Audience provinciale de Santa Cruz de Tenerife a rejeté le recours présenté par un propriétaire qui souhaitait continuer à destiner son logement à la location touristique. La décision est désormais définitive, aucun pourvoi en cassation n’ayant été formé devant le Tribunal suprême, comme ce journal a pu le confirmer.
Le plaignant avait contesté l’accord adopté par la copropriété en octobre 2022. Lors de cette assemblée extraordinaire, les copropriétaires avaient déclaré, par 69 voix pour et 5 contre, que depuis la constitution de la copropriété, aucun logement ne pouvait être destiné à la location touristique, sous quelque forme que ce soit. L’accord accordait un délai d’un mois aux propriétaires exploitant des appartements touristiques pour revenir à un usage résidentiel.
Un recours rejeté à deux reprises
Un propriétaire a porté cet accord devant les tribunaux. Ses prétentions ont été rejetées en première instance par un tribunal du ressort judiciaire de Santa Cruz de Tenerife, puis par l’Audience provinciale. L’exploitant de l’appartement touristique soutenait que cet accord de l’assemblée lui causait un préjudice grave et qu’il était abusif. Il rappelait en outre qu’en 2018, la copropriété elle-même avait rejeté une proposition visant à intégrer des règles relatives à la location touristique dans ses statuts.
Dans son arrêt, l’Audience provinciale met l’accent sur l’article 14 de ces statuts élaborés fin 1997. Cette clause stipule que les logements devront être consacrés exclusivement à ce que leur propre dénomination indique et interdit aux propriétaires d’exercer des activités qui entraîneraient une modification de cette destination ou qui seraient nuisibles, dangereuses, insalubres ou contraires à la morale, aux bonnes mœurs et à l’ordre public, ou encore qui perturberaient le silence et la tranquillité nécessaires au repos des autres occupants, ou causeraient des nuisances de quelque nature que ce soit à travers les parties communes.
Location touristique et hôtellerie : une même activité
Les statuts de cette copropriété interdisent expressément les cabinets et/ou bureaux professionnels, les pensions, les cercles, les académies et les associations. Dans son arrêt, la chambre part d’un principe favorable au propriétaire demandeur : selon la jurisprudence du Tribunal suprême, les interdictions portant sur les usages d’un logement doivent être interprétées de manière restrictive et figurer expressément dans les statuts.
Dans le cas de Tenerife, l’Audience provinciale applique le critère adopté par la haute juridiction dans d’autres affaires similaires et assimile l’activité de location touristique à celle d’hôtellerie, aux pensions qui figuraient dans les statuts de la copropriété. Elle estime donc que la liste des activités interdites englobe les appartements touristiques. L’épisode de l’assemblée de 2018 ne sert pas davantage le demandeur : les propriétaires peuvent modifier leurs statuts avec les majorités requises, mais tant qu’ils ne le font pas, ceux-ci doivent continuer à s’appliquer tels qu’ils sont rédigés, précise l’arrêt.
Une jurisprudence consolidée
L’avocate Rosa María Zárate soutient que cet arrêt s’aligne sur une jurisprudence récente du Tribunal suprême désormais consolidée. Selon elle, la clé réside dans l’existence d’un accord initial (les statuts de 1997) inscrit au registre de la propriété et auquel les copropriétaires adhèrent lorsqu’ils acquièrent leur logement. Cet accord empêche le changement de destination.
Comme le rappelle l’Audience, la location touristique a déjà été qualifiée par la haute juridiction d’activité économique présentant une identité de raison avec la destination des appartements à l’hôtellerie. « Par conséquent, destiner le logement à une activité économique (la location touristique) constitue un changement de destination interdit par les statuts de la copropriété », affirme l’avocate. Selon elle, l’important n’est pas tant de savoir si une activité de pension interdite par les statuts est exercée, mais si l’on peut considérer comme licite la modification d’une interdiction statutaire (le changement de destination des logements) sans un accord unanime des propriétaires.
Ce que dit la loi de 2025
La réforme de 2025 de la loi sur la copropriété a introduit une nouveauté importante concernant les appartements touristiques. Dans sa rédaction antérieure, l’article 17.12 prévoyait que les copropriétés pouvaient limiter ou conditionner la location touristique à la majorité des trois cinquièmes. Dans sa dernière modification, le texte a également incorporé la possibilité de l’interdire. Il permet en outre d’augmenter jusqu’à 20 % la participation aux charges communes pour les logements affectés à cet usage. Ces accords, précise la loi, n’ont pas d’effet rétroactif.
Toutefois, comme le souligne Rosa María Zárate, dans le cas de Tenerife, ce n’est pas cet article qui s’applique, mais l’article 17.6, qui stipule que les accords impliquant l’approbation ou la modification des règles contenues dans les statuts de la copropriété requièrent l’unanimité. L’Audience considère que l’accord de l’assemblée des copropriétaires de 2022 n’a pas créé une nouvelle interdiction, mais a appliqué une limitation qui figurait déjà dans les statuts de 1997.
Oviedo et Saint-Sébastien : des précédents similaires
L’arrêt de l’Audience de Santa Cruz de Tenerife s’appuie sur la doctrine fixée par la chambre civile du Tribunal suprême dans plusieurs décisions depuis 2023. Dans l’une d’elles, la haute juridiction a ordonné la cessation d’activité de logements touristiques dans une copropriété d’Oviedo, après avoir constaté que les statuts interdisaient les activités professionnelles, entrepreneuriales, commerciales ou marchandes, et confirmé que l’exploitation touristique constitue une activité économique et entrepreneuriale.
Un autre arrêt, concernant une affaire à Saint-Sébastien, a précisé que prétendre autoriser une activité interdite par les statuts nécessite l’accord unanime des propriétaires. La jurisprudence exige, en tout état de cause, d’analyser la rédaction concrète de chaque statut.
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