Le paradoxe permanent du tourisme aux Canaries
Le paradoxe se répète. Le tourisme aux Canaries est une nouvelle fois confronté à deux réalités qui coexistent. D’un côté, une demande qui ne cesse de croître et maintient l’archipel parmi les destinations les plus prisées d’Europe. De l’autre, un débat de plus en plus intense sur l’impact que ce succès engendre sur l’accès au logement, la mobilité, les services publics et le territoire. Selon les dernières données analysées par leDiario.es et l’Urban Journalism Network, à travers le rapport élaboré par Eurostar sur les réservations sur les plateformes Airbnb, Booking et Expedia, les Canaries se classent au quatrième rang des régions européennes subissant la plus forte pression touristique.
Sur un territoire de seulement 7 447 kilomètres carrés, réparti entre ses huit îles habitées, on recense environ 13 000 nuits réservées dans des logements touristiques pour 1 000 habitants. C’est presque le double de ce que connaissent des communautés comme l’Andalousie ou la Communauté valencienne, ce qui illustre l’intensité élevée de l’usage touristique du territoire par rapport à sa population résidente.
Tenerife, épicentre de l’explosion des locations saisonnières
L’essor des logements touristiques a l’un de ses principaux épicentres à Tenerife. L’île concentre le plus grand nombre de nuitées de l’archipel. Entre 2018 et 2025, les nuits de séjour ont pratiquement doublé, passant de 5,4 à 12,5 millions, soit une augmentation de 132,9 % qui place la province de Santa Cruz de Tenerife parmi celles qui enregistrent le plus d’activité en Espagne. Ce phénomène est particulièrement perceptible à Puerto de la Cruz, la septième ville du pays subissant la plus forte pression de ce type d’hébergement, après que les nuits de séjour pour 1 000 habitants ont augmenté de 106,9 % en sept ans.
Une grogne sociale qui monte
Cette croissance coïncide avec l’intensification du débat sur la saturation touristique et ses effets sur la qualité de vie de la population locale. Le mécontentement social s’est matérialisé lors de nombreuses manifestations organisées ces dernières années, où des milliers de personnes ont réclamé la fin du tourisme de masse et l’adoption d’un modèle plus durable. Si 60 % des réservations dans les logements touristiques proviennent de visiteurs internationaux, le tourisme national a lui aussi gagné en importance ces dernières années. Depuis 2018, le nombre d’Espagnols qui optent pour ce type d’hébergement sur le territoire national a plus que doublé, une tendance qui a contribué à accroître la pression sur l’offre de logements touristiques dans l’archipel.
Des séjours plus longs, une pression accrue
Le nombre de nuitées annuelles dans les logements touristiques a également augmenté. Comme nous le rapportions, Tenerife est l’île qui connaît la plus forte progression, mais à l’échelle régionale, les étrangers sont passés de 11,2 nuits en 2018 à plus de 23 jours en 2025. Cette augmentation a intensifié la pression sur l’offre de logements disponibles, car un plus grand nombre de biens immobiliers reste destiné à un usage touristique pendant une grande partie de l’année, limitant ainsi le territoire consacré aux logements à usage résidentiel en raison de la condition insulaire.
Des conséquences sur le marché immobilier et le tourisme
Ce phénomène a des implications tant pour le secteur touristique que pour le marché résidentiel. D’un côté, il consolide le poids des locations de vacances comme alternative à l’offre hôtelière traditionnelle, mais il réduit inévitablement la disponibilité de logements pour la population résidente et contribue à la hausse des prix des loyers dans les zones à plus forte activité touristique. Par ailleurs, le déplacement d’une partie de la demande des hôtels vers les logements touristiques modifie la répartition des dépenses touristiques et pose de nouveaux défis en matière de planification de la destination, d’équilibre entre l’activité économique et l’accès au logement, et de gestion durable des ressources de l’archipel.
L’avis des experts : une pression jamais vue depuis 15 ans
L’anthropologue et chercheur en tourisme Claudio Milano affirme qu’« il existe bien une décentralisation du logement touristique, mais cela n’implique pas une réduction dans les zones les plus touristiques. Il n’y a pas de relâchement, bien au contraire. » À cela s’ajoute le phénomène des étudiants internationaux, des nomades numériques et des résidents temporaires « flottants », qui passent quelques mois dans une ville et peuvent tendre encore davantage le marché du logement.
Il alerte également sur le fait que « les réglementations municipales ou régionales ont peu d’impact car elles se heurtent à des multinationales qui n’ont pas de siège fiscal en Espagne, et il est compliqué d’appliquer des mesures fiscales dissuasives », sans compter « un manque réel de contrôle de leur respect ». Et il existe des moyens de les contourner, comme se faire domicilier dans un logement pour ensuite le louer.
Une saisonnalité marquée selon les nationalités
Le touriste étranger continue de préférer les mois d’hiver pour visiter les îles. Décembre et janvier sont les mois où l’on enregistre le plus de nuitées dans les logements touristiques par habitant étranger. Pour le tourisme national, la donne change. Les Espagnols préfèrent les mois de juillet et août pour passer leurs vacances aux Canaries, même si, durant cette saison, les étrangers continuent de réserver davantage de nuits que les Espagnols, avec 189 nuitées de plus pour 1 000 habitants.
La loi canarienne : un frein d’urgence mais pas de solution miracle
Cette forte saisonnalité, associée à la croissance des séjours de longue durée et à l’augmentation de la demande de logements touristiques, a intensifié le débat sur les effets de ce modèle d’hébergement sur le marché résidentiel canarien. Divers spécialistes soulignent que l’expansion des locations de vacances contribue à transformer l’usage du parc immobilier et à accroître la pression sur l’accès au logement. Le gouvernement des Canaries a mis un coup de frein à la location saisonnière après les manifestations sociales massives dans l’archipel et a choisi d’adopter la Loi d’ordonnancement durable de l’usage touristique des logements, dans le but de juguler la crise du logement et d’empêcher les résidents de quitter leurs quartiers.
Cette réglementation interdit la création de nouveaux logements touristiques pendant cinq ans (sauf si les municipalités démontrent qu’elles disposent de l’espace nécessaire) et interdit totalement l’usage saisonnier dans les logements sociaux (VPO). Avec un plafond général de 10 % par municipalité, cette loi vise à redonner le contrôle du territoire aux copropriétés et aux maires, qui ont désormais le pouvoir de décider où et combien de touristes peuvent séjourner en zone résidentielle pour éviter l’effondrement de l’archipel.
Un ajustement plutôt qu’un changement de tendance
Cependant, bien que la mesure ait réussi à paralyser la progression des logements touristiques, elle n’a pas réussi à réduire la pression de la crise du logement. Le géographe Agustín Cocola, membre du Groupe de recherche en analyse territoriale et études touristiques de l’Université Rovira i Virgili, en Catalogne, assure que « la location touristique a déjà transformé structurellement de nombreux marchés locaux et, même si la croissance ralentit, le volume accumulé reste très élevé. On parlerait donc davantage d’une phase d’ajustement que d’un changement de tendance avec des effets clairs sur l’accès au logement. »
De son côté, l’économiste spécialiste du logement du cabinet de conseil Ksnet, Pablo Tucat, estime que « des mesures comme les limitations municipales ou le registre unique national, récemment annulé par la Cour suprême, devraient avoir un certain effet » et alerte sur « le manque de ressources publiques pour effectuer les contrôles ». « Les amendes infligées aux logements touristiques ont été élevées, elles devraient donc aussi dissuader », ajoute-t-il.
Une « touristification » de la vie quotidienne
Le chercheur Claudio Milano évoque également une « touristification de la vie quotidienne » et affirme qu’il existe « amplement de preuves scientifiques sur l’impact de ce phénomène sur les prix du logement ». Selon lui, « via les plateformes, le tourisme s’immisce dans nos immeubles », en favorisant l’intégration de logements résidentiels au marché touristique. À son avis, « il n’y a jamais eu autant de pression que ces 15 dernières années », car une part croissante du parc résidentiel s’est orientée vers l’hébergement touristique et la location temporaire, des formules qui offrent une rentabilité supérieure à celle de la location résidentielle traditionnelle.
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