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Synthèse réalisée avec l’aide d’une intelligence artificielle à partir d’informations en espagnol. Source sous l’article.
Une procédure qui s’éternise à Las Palmas de Gran Canaria
Plus de 600 jours. C’est le temps qui s’est écoulé entre le dépôt de la demande officielle de la mairie de Las Palmas de Gran Canaria pour être déclarée zone tendue, arrivée au gouvernement des Canaries en janvier 2025, et sa soumission à consultation publique en octobre 2026. Un délai qui dépasse très largement celui d’autres villes ayant suivi la même procédure. À Bilbao, 132 jours se sont écoulés entre la demande et la déclaration ; à La Corogne, à peine 52. L’écart est abyssal.
Le nœud du problème : les données des portails immobiliers
La principale cause de cette interminable procédure dans la capitale de Grande Canarie réside dans le refus de l’exécutif régional, composé de Coalition canarienne (CC) et du Parti populaire (PP), d’utiliser les données des portails immobiliers comme Idealista ou Fotocasa pour justifier que le marché locatif est sous tension. L’administration dirigée par Fernando Clavijo (CC) estime que ces chiffres « ne sont pas fiables » car ils reflètent les prix de départ, c’est-à-dire ceux affichés dans les annonces, mais pas les loyers finalement convenus lors des transactions, qu’il s’agisse d’achats ou de locations.
C’est ce que recense un rapport du Collège officiel des économistes de Las Palmas, commandé par l’entreprise publique de logement social de l’archipel, Visocan. Pourtant, le gouvernement régional recourt lui-même à cette même source dans l’un de ses rapports sur la situation du logement aux îles, publié par l’Observatoire canarien du logement. Il y utilise les données d’Idealista pour estimer que le prix de la location aux Canaries a augmenté de 54 % entre 2020 et 2025, et conclut que le marché est « bien plus sous pression que l’ensemble du marché espagnol ». Cette analyse indique également que « l’escalade du prix de la location ces dernières années est légèrement supérieure à celle de l’achat ». Elle chiffre la hausse du coût sur la dernière décennie dans les provinces de Santa Cruz de Tenerife et de Las Palmas à 144 % et 106 % respectivement.
Un refus qui n’est pas isolé
Le refus du gouvernement des Canaries d’accepter les données des portails immobiliers dans les demandes de déclaration en zone tendue n’est pas un cas isolé. La Xunta de Galice (également gouvernée par le PP) a agi de même avec la première demande de Saint-Jacques-de-Compostelle, fondée sur des chiffres d’Idealista. Or, ni la loi nationale sur le logement de 2023, ni la norme qui régule la procédure de déclaration des zones tendues aux îles, datant de 2025, n’exigent que les données soient officielles ou publiques. Elles demandent seulement qu’elles montrent « les prix de la location et de la vente de différents types de logements et leur évolution dans le temps » et qu’elles permettent « de mesurer l’évolution de l’effort économique que les ménages doivent fournir pour disposer d’un logement digne et adéquat ».
L’usage de ces chiffres est d’ailleurs largement répandu parmi les universitaires. Alejandro Armas, docteur en géographie de l’université de La Laguna (ULL), défend qu’il s’agit de données « réelles » car elles constituent « la principale source des loyers » aux Canaries. Leur utilité est selon lui pertinente dans une communauté où l’on a historiquement manqué de données officielles sur la location, s’agissant d’« une société fondée quasiment sur la propriété, où il n’y a eu aucun intérêt à protéger les locataires ».
Le problème persistant des données officielles
De fait, le manque d’informations dénoncé par Alejandro Armas persiste dans l’archipel. La plupart des propriétaires ne déposent pas auprès de l’Institut canarien du logement (ICAVI) la caution correspondant aux contrats de location, pourtant exigée par la loi régionale sur le logement de 2014, ce qui permettrait d’identifier les bailleurs et de savoir combien ils perçoivent pour leurs biens. En revanche, des communautés comme la Catalogne, le Pays basque, la Galice ou la Navarre disposent bien de registres de ce type. Dans toutes ces régions, les demandes de déclaration en zone tendue s’appuient sur leurs propres données relatives aux cautions, comme celles de l’Institut catalan du sol (INCASOL) ou celles de la Statistique du marché locatif (EMAL) du gouvernement basque.
Aux Canaries, cela est impossible. L’alternative consiste donc à recourir aux chiffres du Système national de référence du prix de la location de logements (SERPAVI), un indicateur officiel fondé sur les déclarations de revenus locatifs recueillies par l’Agence fiscale. Mais il y a une contrepartie : ses données arrivent avec du retard, puisqu’elles sont publiées deux ans après la déclaration. La valeur la plus récente disponible est celle de 2024. Et cela, en pleine urgence du logement, ne facilite pas les choses.
Une mesure d’urgence qui perd son sens
« Il ne faut pas oublier que [la déclaration en zone tendue] est une mesure d’urgence. C’est donc un problème qui se pose maintenant et, si elle est dilatée pour quelque raison que ce soit, cela revient précisément à ne pas répondre à l’urgence », souligne le géographe Víctor Jiménez, de l’université de Las Palmas de Gran Canaria (ULPGC). Comme Alejandro Armas, il soutient que l’Espagne souffre d’« un déficit structurel, non seulement de logements, mais aussi de données sur le logement », et estime que l’on tend à confondre le caractère officiel d’un chiffre avec sa rigueur ou sa conformité à la réalité.
Le géographe reconnaît que la critique envers les portails immobiliers, accusés de n’afficher que des prix de départ ou d’offre (ce que demande le propriétaire), « peut être fondée ». Mais il émet le même doute à l’égard des sources officielles. « Si le ministère ou l’Institut national de la statistique (INE) me fournissent une donnée sur le prix réel de la location, ils me donnent le montant du loyer mensuel figurant dans le contrat. Mais on peut se demander : cette donnée est-elle réelle ? Reflète-t-elle la réalité ? Car nous savons aussi qu’il existe beaucoup de contrats verbaux, ou qu’une partie du contrat [est payée] en A et une autre en B », raisonne Víctor Jiménez. Et d’ajouter : « Il en va de même pour les données des portails immobiliers. Un propriétaire qui annonce un prix de départ de 500 euros, on ne sait pas si le contrat sera conclu à ce prix ou non. Nous savons que, dans la vente d’un bien, le prix final peut être réduit car les offres se font à la baisse. Mais pour la location, cela pourrait même être l’inverse : en raison de la forte concurrence, le prix réel pourrait être encore plus élevé », conclut le chercheur.
La mairie persiste et signe
Après le refus d’utiliser les données de portails comme Idealista ou Fotocasa, la mairie de Las Palmas de Gran Canaria a fourni une nouvelle étude fondée sur des chiffres officiels, non sans avoir au préalable contesté auprès du gouvernement des Canaries la restriction qu’il avait imposée. La municipalité a rappelé que « dans aucun des textes juridiques » n’est précisée la source dont doivent être extraites les informations, et a indiqué que l’usage des portails immobiliers repose sur « un indicateur direct : le prix de commercialisation du logement ». La municipalité de la capitale a également souligné que le ministère du Logement lui-même utilise ces chiffres dans les bulletins spéciaux sur la location résidentielle qu’il publie chaque année. Enfin, elle a expliqué que son objectif en recourant à ces données était d’analyser « l’effort en matière de conditions d’accessibilité du marché immobilier à partir de la commercialisation et des prix proposés ».
Les informations du SERPAVI montrent toutefois « le comportement du marché à partir des prix générés dans les contrats de location préexistants et de la déclaration de leurs résultats ». Ce sont des indicateurs différents. Pourtant, dans les deux études présentées par la mairie de Las Palmas de Gran Canaria, la ville est sous tension selon les critères de la loi nationale sur le logement. Autrement dit, la charge du loyer additionnée aux dépenses de base dépasse en moyenne 30 % des revenus. La première étude, fondée sur les portails immobiliers, a été présentée en janvier 2025 et analysait l’évolution de 2015 à 2023. La seconde, basée sur des données officielles, a utilisé les statistiques du SERPAVI pour la période 2020-2023.
Un rapport qui relativise la pression
Le rapport du Collège des économistes ramène toutefois cet effort à 24,12 %. Autrement dit, selon ses calculs, les habitants de Las Palmas de Gran Canaria ne consacrent qu’un euro sur quatre de leurs revenus au loyer et aux dépenses de base, comme l’eau ou l’électricité. Cette analyse découle d’une convention entre Visocan et le Collège des économistes de Las Palmas, par laquelle ce dernier s’est engagé à élaborer des rapports « objectifs, indépendants et techniquement fondés » sur les études présentées par les municipalités dans leurs demandes de déclaration en zone tendue. Elle a été signée en juin 2025 et court sur deux ans, renouvelable annuellement si les deux parties en sont d’accord.
La convention est intervenue peu après l’approbation par le gouvernement des Canaries de la norme obligeant les municipalités à élaborer leurs propres rapports techniques pour solliciter la déclaration en zone tendue. La Fédération canarienne des communes (FECAM) s’était toujours opposée à cette exigence en raison du manque de ressources pour réaliser ces études. Jusqu’à présent, seule la mairie de Las Palmas de Gran Canaria, la commune la plus peuplée de l’archipel, en a élaboré une. Mais tant sa demande que celles que pourrait présenter n’importe quelle autre municipalité seront contrôlées par le Collège officiel des économistes de Las Palmas, l’« organe externe de validation technique » auquel le gouvernement des Canaries a confié cette mission, lui qui affiche sa résistance à l’application directe de plafonds sur les loyers depuis l’arrivée au pouvoir de CC et du PP.
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