La nouvelle loi logement en Espagne : un coup de pression sur les propriétaires de biens vides
Posséder un logement vide pendant des années va coûter très cher en Espagne. La nouvelle loi sur le logement (Ley de Vivienda) vise un objectif clair : relancer le marché, augmenter l’offre et contenir les prix. Pour y parvenir, le texte prévoit des mesures aussi novatrices que radicales, notamment la possibilité de pénaliser les propriétaires de logements inoccupés via une majoration de l’Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI, l’équivalent espagnol de la taxe foncière). Face à ce nouveau cadre, de nombreux propriétaires canariens se demandent ce qu’ils peuvent faire de ces biens qui restent fermés et inoccupés.
Comment fonctionne la pénalisation des logements vacants ?
Attention, la mesure ne s’applique pas automatiquement dans tout le pays. Elle permet à chaque commune d’intégrer cette pénalisation dans ses propres ordonnances fiscales. Dans certains cas, l’augmentation de la facture d’IBI peut atteindre jusqu’à 150% supplémentaires par rapport au montant habituel. Le gouvernement justifie cette « sanction » par la nécessité de remettre sur le marché des milliers de logements fermés en pleine crise du logement, où les prix de l’immobilier et des locations flambent.
Quels sont les critères pour qu’un logement soit considéré comme vacant ?
La loi fixe plusieurs conditions cumulatives pour qu’un bien soit fiscalement considéré comme inoccupé :
- Le logement doit être vide depuis plus de deux ans de manière continue.
- Le propriétaire doit posséder au moins quatre logements résidentiels.
- Cette vacance ne doit pas être justifiée légalement.
Ce sont les mairies qui sont chargées d’enquêter et de prouver cette situation. Pour ce faire, elles croisent généralement les données du registre municipal (padrón, un équivalent de notre recensement) avec des consommations anormalement basses de services comme l’électricité, l’eau ou le gaz.
Des pénalités graduelles : de 50% à 150% de majoration
La hausse de l’IBI n’est pas uniforme dans tous les cas. La norme prévoit différents niveaux de pénalisation en fonction de la durée d’inoccupation et du nombre de logements détenus par un même propriétaire :
- Vacance de plus de deux ans : la surtaxe peut atteindre 50% de la cotisation nette de l’impôt.
- Vacance au-delà de deux ans (avec d’autres aggravants) : la pénalisation peut grimper jusqu’à 100%.
- Propriétaire de plusieurs logements vides dans la même commune : la pression fiscale augmente encore, avec une majoration qui peut aller jusqu’à 150%.
Cette mesure vise particulièrement les grands propriétaires et les fonds d’investissement.
Des exceptions sont prévues pour les propriétaires de bonne foi
Heureusement, tous les logements fermés ne seront pas fiscalement pénalisés. La loi prévoit plusieurs causes justifiées qui annulent la surtaxe sur l’IBI. Parmi elles :
- Les logements en cours de vente ou de location réelle.
- Les biens en cours de rénovation.
- Les maisons concernées par des litiges judiciaires.
- Les déplacements temporaires pour raisons professionnelles, médicales ou de formation.
- Les résidences secondaires utilisées occasionnellement, à condition de ne pas dépasser certains délais d’inoccupation continue.
La conception de la loi tente de faire la différence entre un logement fermé pour des raisons personnelles légitimes et celui qui reste vide comme stratégie patrimoniale ou spéculative.
La situation préoccupante des Canaries et de Santa Cruz de Tenerife
Les Canaries font partie des communautés autonomes d’Espagne affichant le plus fort taux de logements vacants. Selon le dernier recensement de l’Institut national de la statistique (INE) de 2021, 19,4% du parc résidentiel canarien est considéré comme vide, soit cinq points de plus que la moyenne nationale.
Santa Cruz de Tenerife se distingue particulièrement : elle est la capitale de province avec le plus fort pourcentage de logements vides d’Espagne, avec 92 300 unités selon l’INE, soit 17,3% du total. De son côté, Las Palmas de Gran Canaria compte 65 900 logements vides, représentant 14,3% de son parc immobilier.
Cependant, cela ne signifie pas que tous ces biens subiront automatiquement la surtaxe fiscale. Pour l’instant, aucune des deux municipalités n’a envisagé d’appliquer la hausse de l’IBI aux grands propriétaires. Affaire à suivre.
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