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Zones tendues aux Canaries : 26 municipalités sur 30 sont concernées

Économie /

Synthèse réalisée avec l’aide d’une intelligence artificielle à partir d’informations en espagnol. Source sous l’article.

La majorité des municipalités les plus peuplées des Canaries répondent aux critères établis ce mercredi par l’Union européenne (UE) pour être déclarées zones tendues, selon la loi sur le logement abordable que vient de présenter la Commission européenne. Ce texte, qui doit encore passer par le Parlement européen et le Conseil de l’UE (c’est-à-dire par les États membres), considère comme zone tendue tout territoire où le prix moyen d’un logement équivaut à au moins huit années du revenu moyen de ses habitants.

Un seuil de huit années de revenus

Outre ce ratio entre prix et revenus, la proportion doit avoir augmenté au cours de la dernière décennie. Cette dernière condition ne serait toutefois pas exigible si l’effort pour acheter un logement atteint ou dépasse dix années de revenus. Or, ces critères quantitatifs sont remplis dans 26 des 30 municipalités les plus peuplées de l’archipel, selon une analyse de Canarias Ahora s’appuyant sur des données du Conseil général du notariat et de l’Institut national de la statistique (INE) couvrant la période 2015-2023. Seules les localités d’Ingenio, Agüimes, Arrecife et Arucas échapperaient à ce classement.

Adeje, la municipalité la plus tendue de l’archipel

La zone la plus sous pression est Adeje, dans le sud de Tenerife. En 2023, dernière année avec des données actualisées sur les revenus moyens, l’effort pour acheter un logement y équivalait à 24,57 années de salaire. Guía de Isora, également située dans le sud de Tenerife, arrive en deuxième position avec 24,32 années de revenus nécessaires. Suivent San Miguel de Abona (18,02), Mogán (17,28) et Tías (17,27).

Les quatre villes canariennes de plus de 100 000 habitants rempliraient également les conditions pour être déclarées zones tendues. À Las Palmas de Gran Canaria, le prix d’un logement équivaut à 10,75 années de salaire ; à Santa Cruz de Tenerife, à 12,32. À La Laguna et Telde, l’effort atteint respectivement 12,55 et 10,46 années.

Ingenio, Agüimes, Arrecife et Arucas : les exceptions

Ingenio n’entrerait pas dans cette catégorie car l’effort pour acheter un logement dans cette municipalité ne représente que 7,29 années de revenus. Pour Arucas, Agüimes et Arrecife, le motif d’exclusion serait différent : la proportion entre le prix du logement et les revenus n’a pas augmenté depuis 2015 (première année avec des données de prix du Conseil général du notariat), bien au contraire. Dans ces trois municipalités, bien que l’effort dépasse huit années sans atteindre dix, les revenus ont progressé plus vite que les prix immobiliers et, par conséquent, la pression sur le marché ne s’est pas accrue.

Des critères supplémentaires à remplir

Pour obtenir le classement en zone tendue, il faut également démontrer qu’il est peu probable que la situation s’améliore dans les trois années suivantes. Pour cela, il est obligatoire d’analyser des indicateurs tels que l’évolution de la croissance démographique ou du solde migratoire positif, la rareté des permis de construire pour les logements neufs, le déficit de logements destinés à la location de longue durée, ou encore le rythme de création de foyers par rapport à celui de la construction de nouveaux logements. Enfin, la concentration de logements en location touristique ou le volume d’achats réalisés par des non-résidents sont également pris en compte.

Il faut en outre prouver auprès de l’UE l’impact négatif significatif sur les trois années précédant la proposition. Durant cette période, il doit être démontré comment le prix du logement a provoqué l’expulsion de la population locale, ou comment l’expansion des logements touristiques a simultanément réduit le nombre de logements disponibles pour la location résidentielle.

Quelles mesures concrètes pour les municipalités concernées ?

En cas d’obtention du statut de zone tendue, les municipalités pourraient imposer des restrictions aux logements vacants, mais uniquement à ceux qui ne constituent pas la résidence habituelle du propriétaire. Elles pourraient également limiter l’achat ou l’utilisation de biens immobiliers à des fins non résidentielles. Cela inclut la possibilité de réserver des logements abordables pour une occupation propre ou pour des groupes spécifiques, comme les jeunes ou les primo-accédants ; de pénaliser fiscalement les logements vides ; ou d’exiger des déclarations préalables d’usage avant l’achat. Ces restrictions ne s’appliqueraient qu’aux propriétés acquises après l’entrée en vigueur de la loi, sans effet rétroactif. Les mesures auraient une durée maximale de cinq ans, renouvelable après évaluation préalable. Elles devraient en outre s’accompagner de mesures structurelles visant à stimuler l’offre de logements abordables et sociaux.

Une crise qui frappe les îles et les destinations touristiques en priorité

Bruxelles a averti qu’entre 2013 et 2024, le prix moyen du logement dans l’UE a augmenté de près de 60 %, tandis que les revenus des ménages n’ont progressé que de 40 %. La crise du logement, selon la Commission européenne, touche particulièrement les ménages à revenus faibles et moyens, les jeunes et les travailleurs essentiels (enseignants, personnel soignant, secours) ainsi que les saisonniers, qui ne peuvent pas se permettre de vivre dans les municipalités où ils travaillent.

La proposition de l’UE identifie les îles et les destinations touristiques comme les zones présentant les plus grands déséquilibres à cet égard. Elle souligne que la rareté des terrains dans ces territoires rend difficile une réaction rapide de l’offre de logements face aux augmentations de la demande. Elle rappelle également l’impact des locations touristiques, qui représentent un pourcentage élevé du parc résidentiel dans ces endroits.

« L’Union est confrontée à une crise de l’accessibilité au logement qui affaiblit la cohésion sociale et menace la compétitivité générale… Les travailleurs essentiels et le personnel saisonnier ne peuvent plus se permettre de vivre dans les communautés qu’ils servent », indique la proposition de loi. « Les biens résidentiels sont de plus en plus utilisés à des fins autres que la résidence permanente. Cela inclut l’usage touristique (comme les locations de courte durée), l’usage occasionnel et l’investissement. Dans certaines municipalités ou quartiers sous tension, les résidences non principales représentent une part très significative du parc résidentiel », ajoute le texte.

Bruxelles conclut en affirmant que son objectif est d’établir un cadre commun pour déployer et évaluer des mesures destinées à sauvegarder l’accessibilité et la disponibilité du logement sur le continent.

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