Synthèse réalisée avec l’aide d’une intelligence artificielle à partir d’informations en espagnol. Source sous l’article.
Louer un appartement de 100 mètres carrés à La Orotava représente en moyenne 42% des revenus d’un ménage. C’est ce que révèle un rapport immobilier commandé par la mairie de cette commune du nord de Tenerife, réalisé à la fin de l’année 2024. Ce chiffre dépasse largement le seuil de 30% considéré comme le maximum supportable pour le budget d’un foyer. La ville se situe donc 12 points au-dessus de ce taux d’effort raisonnable.
Un marché locatif sous tension, la vente plus accessible
Le document analyse en détail la situation du marché résidentiel de La Orotava et aboutit à une conclusion sans appel : la location présente des difficultés bien plus importantes que l’achat. Si le taux d’effort pour un loyer atteint 42%, celui pour une acquisition n’est que de 21%. Cette disparité s’explique par une hausse exponentielle des prix des loyers, qui ont augmenté de 67,9% entre 2019 et 2023. Dans le même temps, le pouvoir d’achat des ménages n’a progressé que de 22,9%, soit trois fois moins. Cet écart entre la flambée des loyers et la croissance modérée des revenus explique pourquoi l’effort demandé aux locataires s’est accentué si fortement.
Des disparités marquées entre les quartiers
Le rapport divise La Orotava en six districts et met en évidence des réalités locales très contrastées. Les quartiers de Bebedero-Pinolere-Aguamansa connaissent la hausse la plus spectaculaire, avec des loyers en augmentation de 129%. Ils sont suivis par le district de Chasna, où la progression atteint 53%. « Ces différences reflètent des dynamiques locales très diverses et consolident la location comme le segment le plus tendu du marché immobilier », souligne le document. Dans le premier cas, le taux d’effort pour le loyer s’envole jusqu’à 70%, contre 22% pour l’achat. Chasna, bien que comptant moins de 1 000 habitants, affiche un taux de 53% pour la location contre 21% pour l’acquisition.
La déclaration de zone tendue attendue depuis trois ans
Face à cette situation, la mairie de La Orotava avait engagé, il y a près de trois ans, une procédure pour faire classer la commune en zone tendue auprès du gouvernement des Canaries. Cette démarche, soutenue à l’époque par tous les groupes politiques du conseil municipal, n’a toujours pas abouti. Pendant ce temps, la situation immobilière ne cesse de se dégrader. Le rapport établit que le marché résidentiel repose presque entièrement sur l’ancien : en 2023, 95% des transactions concernaient des biens de seconde main et seulement 5% des logements neufs. La Orotava ne renouvelle ni n’étend son parc immobilier avec de nouvelles constructions, mais absorbe la demande avec des biens déjà existants.
Un parc immobilier vieillissant et inadapté
La photographie immobilière de la ville révèle également un parc ancien : 47% des logements ont été construits avant 1982, 28% entre 1983 et 2000, 25% entre 2011 et 2013, et seulement 1% après 2013. Le rapport pointe aussi un décalage entre l’offre et la structure familiale actuelle. Plus de 80% du parc résidentiel dispose de trois chambres ou plus, alors que la taille moyenne des ménages ne cesse de diminuer. La demande se concentre donc sur des biens plus petits, en raison de la transformation des configurations familiales.
Un aspect démographique crucial
L’étude souligne l’importance du facteur démographique. Entre 2019 et 2023, la population de La Orotava n’a augmenté que de 0,3%, tandis que le nombre de ménages a progressé de 1,1% chaque année. Cette croissance du nombre de foyers exerce une pression supplémentaire sur le parc résidentiel. Par ailleurs, la population étrangère a augmenté de 8,6% sur la même période.
L’horizon : de nouvelles constructions, mais à quel horizon ?
L’avenir immobilier de La Orotava repose sur la construction de nouveaux logements et la révision du plan d’urbanisme. La commune dispose de terrains permettant le développement de 5 554 nouveaux biens, répartis entre zones urbaines et zones à urbaniser. Cependant, sur ce total, seulement 974 logements sont envisageables à court terme. La majorité se situe dans le district central, qui pourrait accueillir 884 résidences urbaines rapidement. Pour le reste, le délai d’activation est estimé entre deux et cinq ans. Ce sont 3 966 logements à urbaniser, soit 85% du total prévu. Ces chiffres ne prennent en compte aucune réserve foncière publique.
Le document évoque également six parcelles de terrain. La plus intéressante, selon le cabinet conseil ayant réalisé l’étude, est celle de San Antonio, avec une estimation de 742 logements. Cette réserve est jugée « intéressante car elle s’inscrit dans la stratégie municipale de déclassement des sols ». Le nouveau Plan général d’urbanisme (PGO), en attente d’approbation, prévoit de requalifier la majeure partie de cette surface urbanisable en terrain rural à San Antonio. La moitié de ces terrains devra être obligatoirement destinée à la construction de logements abordables.
La mairie de La Orotava, à l’origine de ce rapport, ne s’est pas prononcée sur la situation résidentielle de la commune et n’annonce pas ses intentions concernant la demande de classement en zone tendue. Une procédure pourtant engagée avec le soutien de tous les groupes du conseil municipal il y a presque trois ans.
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