Une promesse non tenue pour le marché locatif
Huit mois après son entrée en vigueur, le mécanisme qui devait soulager le marché de la location dans les îles Canaries est toujours à l’arrêt. La possibilité d’affecter la Réserve pour les Investissements des Canaries (RIC) à l’achat ou à la réhabilitation de logements destinés à la location, annoncée en grande pompe pour pallier l’urgence habitacionalle, n’a pas décollé. Malgré l’approbation de la réforme du Régime Économique et Fiscal (REF) dans la loi 6/2025 le 28 juillet dernier, avec effet rétroactif au 1er janvier de cette année, l’investissement des entreprises dans le logement reste timide, freiné par des doutes juridiques non résolus.
Un suivi opaque et un appel à plus de compétences
Du côté du gouvernement régional, ni le Commissariat au REF ni le ministère des Finances ne disposent de données sur les effets concrets de cette mesure. Ils affirment que c’est l’État espagnol qui assure le contrôle de la RIC et qu’il ne les informe généralement pas. Cette opacité est un argument de plus pour que les Canaries réclament les compétences en matière de gestion du REF pour des mécanismes comme la RIC ou la Déduction pour Investissements (DIC).
Les conseillers fiscaux tirent la sonnette d’alarme
Ce sont les conseillers fiscaux, en contact direct avec les investisseurs potentiels, qui suivent le pouls de ce dispositif. Ils alertent sur l’accueil très prudent réservé à cet instrument pourtant puissant du REF. Salvador Miranda, conseiller fiscal et directeur de la Chaire du REF, expose que le mécanisme « ne fonctionne pas » comme prévu. Il observe un intérêt notable pour construire ou acquérir des bâtiments, mais la grande majorité de ces opérations sont destinées à la vente, et non à la location libre. Or, la vente n’est pas éligible à la dotation en RIC.
Bureaucratie et doutes juridiques : les freins majeurs
De son côté, le conseiller fiscal Orlando Luján abonde : le décollage de cet instrument est « timide ». L’intérêt existe, notamment de la part d’entreprises de secteurs traditionnels comme l’agriculture, désireuses de diversifier leurs activités via la RIC. Un projet concret évoqué serait l’acquisition d’un bâtiment entier actuellement en location touristique pour le transformer en logements locatifs classiques. Cependant, les doutes juridiques persistants et la lourde bureaucratie pour les permis de construire et les licences de travaux ralentissent considérablement les projets.
L’« oubli » législatif qui bloque tout
Pour les deux experts, un problème majeur nécessite une correction urgente : l’« oubli » du prêt financier dans la réforme. Jusqu’à présent, le procédé le plus sûr et efficace était la médiation financière : le dotateur de la RIC prête l’argent à un établissement financier qui, à son tour, finance la construction. Bien que ce mécanisme fonctionne pour les rénovations hôtelières ou les énergies renouvelables, une lacune légale le rend inapplicable au logement locatif libre. Salvador Miranda souligne que cette voie a été omise dans la réforme de juillet 2025 pour ce type de logements, et les investisseurs attendent qu’elle soit formellement intégrée.
Autres incertitudes qui refroidissent les investisseurs
D’autres zones d’ombre dissuadent les candidats. L’obligation d’employer une personne à temps plein « en tout cas », même pour un petit patrimoine de deux appartements, heurte la logique économique des petites structures. De plus, la loi vise à créer un parc locatif « nouveau ». Elle exige donc que le bien n’ait pas été loué comme résidence principale au cours de l’année précédente, ce qui bloque les dotations sur le parc existant et se limite à un simple changement de propriétaire.
Un potentiel énorme en attente de clarifications
Face à ce blocage, les experts réclament une clarification urgente de la Direction Générale des Impôts ou une nouvelle réforme pour réintégrer la voie des prêts financiers. Ils restent convaincus du potentiel de la RIC pour le logement une fois ces obstacles levés. Orlando Luján estime que, comme toute nouvelle norme complexe, un démarrage difficile est normal, mais que des ajustements cette année pourraient dynamiser le secteur. Salvador Miranda chiffre l’enjeu : si les doutes étaient levés, près de 500 millions d’euros pourraient être mobilisés, permettant d’ajouter entre 1 000 et 1 500 logements au marché locatif.
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